La ripartizione del valore di un immobile tra il fabbricato e il terreno è un’operazione richiesta per diversi fini.
Per fini estimativi è impiegata quando è necessario conoscere il valore del terreno indipendentemente dal valore del fabbricato e viceversa, come ad esempio nelle stime fiscali quando si intende separare la rendita fondiaria da quella delle valorizzazioni edilizie.
Per fini contabili la separazione dei valori del terreno e del Fabbricato è necessaria principalmente per il calcolo dell'ammortamento delle immobilizzazioni materiali.
Il concorso di una parte sul valore dell'immobile si esprime attraverso il rapporto complementare; esistono quindi un rapporto complementare del terreno e un rapporto complementare del fabbricato.
ln genere la misura di questi rapporti si basa sulla rilevazione del prezzo delle aree edificabili e sulla stima del costo di ricostruzione del fabbricato.
Tuttavia, nelle aree centrali può mancare l'offerta di aree edificabili e il relativo mercato, e si possono incontrare difficolta praticamente insormontabili nella stima del costo di ricostruzione e del livello del deprezzamento dei fabbricati vetusti.
Queste circostanze sono ricorrenti nelle grandi città per il patrimonio edilizio di antico impianto, come spesso accade nella realtà immobiliare italiana.
In queste circostanze la stima del rapporto complementare del terreno è svolta in modo empirico e spesso si basa sull'estrapolazione (sintetica e soggettiva) dei rapporti complementari calcolati in zone periferiche, in considerazione della rendita di posizione del suolo.
Il problema della stima del rapporto complementare del terreno richiede di essere risolto con un criterio razionale e in relazione alla realtà immobiliare. Lo studio propone un modello finanziario per il calcolo del rapporto complementare, basato sulle residual technique e sul band of investment. Questo modello prevede una variante normativa che lo pone in grado di utilizzare la documentazione del mercato immobiliare.
Era il novembre del 2005, quando la rivista Estimo e Territorio Ed. Edagricole pubblicava, nel suo undicesimo numero, da pag. 12 a pag. 17 l’articolo del Prof. Marco Simonotti “Il Valore di un immobile fra Fabbricato e Terreno” qui allegato.
È con questo articolo, ancora attualissimo, iniziamo ad un anno dalla scomparsa, la pubblicazione, aperta a tutti, delle pubblicazioni più significative del prof. Marco Simonotti.
Fonte: Estimo e Territorio Ed. Edagricole
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Marco Simonotti
