Il Parlamento e il Consiglio dovranno ritirare la proposta della Commissione sul CRR che consente la valutazione da parte di AVM all'origine senza il coinvolgimento del perito.
Nell'ottobre del 2021, nella sua proposta di regolamento che modifica il regolamento sui requisiti patrimoniali (CRR), la Commissione europea ha modificato l'articolo 208 del CRR così:
Gli enti possono utilizzare metodi statistici per monitorare il valore dell'immobile e individuare gli immobili che necessitano di una rivalutazione.
PROPOSTA DELLA COMMISSIONE
... gli enti possono effettuare la valutazione e la rivalutazione del valore degli immobili mediante metodi statistici avanzati o altri metodi matematici ...
Alla luce del testo completo dell'articolo, vi era ancora un ruolo di perito nella revisione della valutazione iniziale, ma non era richiesto alcun coinvolgimento del perito per la valutazione all'origine.
Nel frattempo, il relatore del Parlamento europeo, Jonás Fernández Álvarez, ha reintegrato il perito all'origine nel suo emendamento alla proposta della Commissione:
FERNÁNDEZ EMENDAMENTO 199
… gli enti possono effettuare il monitoraggio del valore dei beni e l'identificazione dei beni immobili da rivalutare mediante avanzati metodi statistici o altri metodi matematici ...
Il Consiglio dei ministri non ha ancora elaborato emendamenti a questa parte del regolamento, ma sentiamo che solo il governo olandese ha difeso la proposta della Commissione.
Possono ottenere l'aiuto di qualche governo nordico AVM-felice, ma il recupero del testo della Commissione richiederebbe molto più sostegno di questo.
Come è successo? Cosa ha causato questa inversione? Il cavallo bianco della professione di valutazione, la Banca centrale europea. L'onorevole Fernández ha semplicemente copiato la proposta della Commissione. L'onorevole Fernández l'ha presentata.
.. il futuro è un'interazione significativa tra valutatore e macchina...
La spiegazione della BCE per la sua modifica è stata molto articolata:
"L'uso dei modelli statistici dovrebbe rimanere limitato al monitoraggio della necessità di rivalutazione. Le istituzioni non dovrebbero essere autorizzate ad affidarsi in modo esclusivo ai modelli per la valutazione dei beni immobili. I beni immobili che necessitano di rivalutazione dovrebbero sempre essere valutati da un perito qualificato indipendente.
Consentire l'uso di modelli statistici anche per la valutazione e la rivalutazione degli immobili consentirebbe imprudentemente agli enti di non effettuare mai una rivalutazione effettiva del singolo bene immobile dato in pegno da parte di un revisore qualificato indipendente.
I requisiti di fondi propri più bassi per le esposizioni immobiliari si baserebbero esclusivamente sulla modellizzazione dell'ente, il che potrebbe causare una significativa lacuna nella copertura delle perdite nel caso in cui, in caso di inadempimento dell'esposizione garantita, il valore modellato non venisse realizzato al momento della vendita dello specifico bene immobile".
Siamo agli inizi. La BCE non è un co-legislatore. Il Consiglio è appena iniziato, e in Parlamento altri deputati potrebbero aver presentato emendamenti che non abbiamo ancora identificato, ma un'opposizione di successo alla BCE sembra improbabile.
Quale politico oserà contraddire la BCE, l'istituzione che fa "tutto il necessario" (whatever it takes) per salvaguardare il sistema finanziario dell'Eurozona? Immaginiamo una crisi finanziaria causata da un fallimento sistemico delle banche, originato da pratiche di prestito ipotecario e di valutazione che la BCE aveva specificamente sconsigliato e il cui consiglio non è stato ascoltato da chi governa.
Il ritiro del testo proposto dalla Commissione e il ritorno all'attuale CRR non significa il trionfo dei valutatori indipendenti che prendono a mazzate gli AVM.
Infatti, la spiegazione della BCE afferma che "gli istituti non dovrebbero essere autorizzati ad affidarsi esclusivamente ai modelli per la valutazione dei beni immobili". Ciò significa mantenere lo status quo fluido e variabile: "interazione" valutatore/AVM secondo le linee stabilite dall'Autorità bancaria europea e rispettate dall'EVS:
"Il valutatore rimane responsabile della valutazione, mentre i modelli statistici avanzati dovrebbero essere utilizzati come strumenti di supporto...".
EBA Guidelines del 29 maggio 2020, paragrafo 210. (EVS 2020 EVIP 7, pag. 288)
Come hanno brillantemente affermato Małgorzata Renigier-Biłozor e Marek Walacik in "Valuers and AVMs - from adversaries to Dream Team" nel numero di giugno 2022 di European Valuer, il futuro è un'interazione significativa tra valutatore e macchina che consente " il ruolo chiave emergente del valutatore qualificato nell'interpretare i risultati dell'AVM e completarli con un valore analitico aggiunto che affronta le nuove tendenze ed esigenze del mercato/cliente".
Le linee guida dell'EBA, la BCE e il probabile nuovo CRR favoriscono questo aspetto, ma i governi degli Stati membri e le autorità di regolamentazione bancaria avranno un ampio margine di manovra per trovare il giusto equilibrio tra valutatore e valutazione... o sbagliato. Si veda l'affascinante descrizione di come gli olandesi stanno affrontando la questione nell'articolo di Rolph Limpens in questo link.
Fonte: TEGOVA
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