Comunicando, si trasmettono notizie oppure sensazioni, dati oppure risultati, magari si cerca solo di informare oppure anche di convincere. L’idea di raccontare la nostra esperienza, il progetto e i risultati raggiunti, è un mix di tutto ma nella mia intenzione, ciò che ritengo più importante è convincere che in qualsiasi progetto, occorre focalizzarsi su un traguardo ben definito, lavorare decisi per raggiungerlo e cogliere ogni occasione per riuscirci perché contro la volontà e la determinazione c’è un solo ostacolo: il tempo.

Ma alla fine, anche il tempo ci ha dato ragione.

Nel 2008, ad Ascoli Piceno organizzammo il primo corso sugli Standard di Valutazione e ho percepito, immagino come tutti, la difficoltà ad applicare il Market per le evidenti complicazioni relative al reperimento dei comparabili.

Al tempo, la ricerca di un modo che potesse risolvere il problema fu vana quindi gli Standard restarono teoria fin quando nel 2012, la frustrazione, non mi suggerì di provare a riprendere in mano un vecchissimo progetto del 1995 dell’allora Presidente del Collegio dei Geometri di Ascoli Piceno per la formazione di una Banca Dati Immobiliari.

Nel 1995, il progetto del Collegio dei Geometri fu abbandonato quasi subito, non esistevano i presupposti né gli interessi, né tantomeno gli strumenti e il disorientamento era totale.

Nel 2012, le motivazioni furono ben differenti, c’erano gli Standard, c’erano gli strumenti e c’era la testardaggine che mi spinse a dedicare e investire molto tempo a questo nuovo progetto.

Tralascio una più lunga serie di eventi, di vittorie e fallimenti e sintetizzo i fatti.

Inutile sottacere il tempo dedicato allo studio, alla ricerca, alla collaborazione e alla condivisione per trovare una soluzione ottimale e funzionale a sviluppare un progetto concreto.

Non solo, dovevo anche ascoltare la mia coscienza e tutti quelli che volevano convincermi dell’inutilità di una Banca Dati, quindi elaborare e tentare di giustificare motivazioni contrarie alla realizzazione del progetto, qualcosa che convincesse la testardaggine invece del desistere dall’andare avanti.

Senza poi considerare, strada facendo, la frustrazione di fronte alle sempre più pressanti avversità dei detrattori e fan delle quotazioni, di quelli che: “Ma che vuoi fare? Ma chi te lo fa fare? È inutile, te lo dico io quanto vale al metro quella casa…”.

Quindi anche una buona dose di incoscienza è stata senz’altro indispensabile per andare avanti.

La prima idea, parte comunque nel 2012 e sulla base delle indicazioni acquisite dal Codice delle Valutazioni Immobiliari, impostai schede di rilevazione in formato Excel, Number e Word con campi modulo, per consentirne la compilazione veloce anche durante il corso dei sopralluoghi con l’ausilio di semplici tablet.

Fogli di semplicissima compilazione con menù a tendina, spunte, scale di scelta preimpostate e pochissimi campi alfanumerici da compilare, quasi un gioco.

Le schede, inviate a tutti i Colleghi, avrebbero dovuto essere restituite per formare un archivio da gestire all’interno del Collegio dei Geometri, inserendole in un archivio da gestire con Excel oppure ipotizzando anche la realizzazione di un software specifico che potesse gestire un importante flusso di dati.

Tra l’altro, per come impostate, le schede potevano essere anche utilizzate come allegati alle perizie per la sintesi più diretta e schematica di tutte le caratteristiche degli immobili.

In una sorta di masochismo professionale, cominciava a piacermi lavorare per gli altri, nonostante le indifferenze e perfino le contestazioni dei tanti, ma anche solo pochissimi colleghi grati, erano sufficienti a giustificare la soddisfazione di un piccolo progetto che iniziava a vedere la luce.

Nel frattempo, mentre si lavorava alla messa a punto della soluzione, fu organizzato il Congresso dei Geometri a Rimini nel 2013 e io, chiaramente incuriosito, ascoltai con interesse il progetto della Banca Dati realizzato con importanti risorse da professionisti molto convincenti, tanto che pensai fosse quasi inutile insistere nel voler portare avanti il nostro.

Pochi mesi di silenzio assoluto dal Congresso in poi, riguardo a quel progetto, mi convinsero a riprenderlo in mano.

Una domenica, durante le solite chiacchiere in banchina al Circolo Nautico Sambenedettese, parlai di questa idea a un collega, Presidente pro-tempore ANCI di Ascoli che mi suggerì di fare una vera presentazione spiegando il Progetto che avremmo poi esposto in Confindustria alla presenza di Enti e associazioni di categoria. L’idea era quella di coinvolgere le Imprese nel fornirci i dati delle costruzioni e i prezzi di vendita.

La presentazione in PowerPoint che preparai, si esplicava con:

•    Finalità: perché realizzare il progetto, gli obiettivi;

•    Studio di fattibilità: elementi e strumenti a disposizione per l’applicazione dell’idea;

•    Analisi della situazione attuale: criticità del mercato immobiliare e i vantaggi della trasparenza;

•    Soggetti coinvolti: elenco degli Stakeholders e analisi dell’interesse di ognuno;

•    L’Analisi dei rischi: Valutazione del rischio d’insuccesso e possibili conseguenze;

•    Il Progetto: il progetto in particolare, le schede del dato immobiliare e la piattaforma software;

•    I Numeri: studio dei dati disponibili tra AdE, OMI, risorse umane da impiegare, obiettivi minimi, costi;

•    Le alternative: verifica delle alternative esistenti rispetto al progetto in essere;

•    I criteri di monitoraggio: processo di rilevamento e restituzione, possibilità di analisi dei dati;

•    L’analisi costi/benefici: quando s’investe in qualcosa si vuole conoscere il tornaconto.

In effetti, la presentazione fece effetto e il progetto suscitò interesse e curiosità tanto che un giorno ne parlai in Tribunale al Presidente di Sezione dott. Carlo Calvaresi chiedendogli di partecipare al suo sviluppo in prima persona.

Considerato che le buone idee sono facili da proporre, il Giudice Calvaresi fu entusiasta e mi chiese di attendere l’arrivo del nuovo Presidente del Tribunale che da lì a qualche settimana sarebbe arrivato per prendere possesso della sede.

Nelle more, iniziò un primo periodo di prove e sperimentazioni con la creazione di Sezioni Territoriali e referenti sul territorio provinciale che avrebbero dovuto sensibilizzare i colleghi e monitorare il territorio.

Qualche impresa iniziò anche a darci informazioni ma si doveva impiegare troppo tempo nello sviluppo di dati dai progetti ed elenchi cartacei sempre tutti differenti.

In Collegio, facemmo numerose riunioni ma i risultati non furono quelli desiderati, la risposta delle sezioni non era efficace e i dati che pervenivano erano pochi.

In poche parole, intorno al progetto c’era grande interesse ma scarsa dedizione però andavamo comunque avanti.

Era ormai la fine del 2013 e in delegazione, con il Consiglio dei Geometri di Ascoli Piceno, andammo a salutare e dare il benvenuto al nuovo Presidente del Tribunale Fulvio Uccella che apparve subito persona autorevole, di grande sensibilità, immensamente colta e grata per il nostro interesse a fare qualcosa di buono per la collettività.

A seguire, ci tornai e gli portai una copia del Codice delle Valutazioni Immobiliari spiegandogli il progetto in grandi linee e l’importanza di coinvolgere il Tribunale.

Un paio di settimane più tardi, ci rivedemmo e la prima cosa che mi disse fu - “Caro Crescenzi, io quel libro l’ho letto, quando ho visto i numeri mi sono fermato ma l’ho letto quasi tutto. Noi questa cosa la dobbiamo fare! Sbrigati, prepara tutto e convochiamo una riunione qui in Tribunale, voglio tutti qui, li faccio venire io”.

Prendevo così immediatamente consapevolezza che il percorso era ormai in discesa e la perseveranza, nonostante i tanti insuccessi, avrebbe prima o poi dato i giusti risultati.

Così fu e alla prima riunione, così come anche a tutte le altre, oltre al Presidente del Collegio di Ascoli Leo Crocetti, parteciparono il Presidente Fulvio Uccella, il Presidente di Sezione Carlo Calvaresi, il Giudice delle Esecuzioni e Delegato ai Fallimenti Raffaele Agostini, il Presidente di Confindustria, il Presidente di CNA, uno o due Notai in rappresentanza del Consiglio Circondariale di Ascoli Piceno e Fermo, il Presidente dell’Ordine degli Avvocati e il Presidente dell’Ordine dei Commercialisti.

All’esito della presentazione del nostro progetto, furono tutti incuriositi e interessati tanto che finita la riunione, mi venne l’idea di forzare un po' la mano e chiesi al Presidente Uccella che si facesse parte interessata chiedendo ai Notai di fornirci i dati minimi ed essenziali degli atti di compravendita che stipulavano mensilmente.

In un primo momento, i Notai esitarono, si trattava di maggior lavoro per le segreterie e c'erano timori per la violazione della privacy.

Il Presidente Uccella insistette rassicurandoli e il Notaio Albino Farina, Vice Presidente del Consiglio Nazionale del Notariato, portò l’argomento in discussione in Consiglio, da cui emerse che non sussistevano preclusioni né violazioni.

Stabilimmo così di modificare il progetto originario che dalle schede di rilevamento del dato immobiliare, si trasformò tout court in una diretta collaborazione con i Notai che avrebbero provveduto a trasmettere al Collegio le schede sintetiche di stipula degli atti di compravendita mensili.

Le schede sintetiche di stipula sarebbero consistite in brevi estratti dell’atto contenenti:

•    La data di stipula;

•    La toponomastica;

•    La natura o destinazione dell’immobile;

•    I dati catastali;

•    Il prezzo

Decidemmo così di organizzare un Convegno per presentare ufficialmente il progetto ma fu il Presidente Uccella a volere qualcosa di più, non gli bastava la Banca Dati e l’idea che apprezzò fu quella di sigillare un accordo che impegnasse tutti quelli che avevano partecipato a queste riunioni a elaborare perizie secondo i migliori criteri Tecnico estimativi.

Mi rivolsi così al Prof. Giampiero Bambagioni che conoscevo bene e insieme elaborammo un Protocollo che nel novembre del 2014 fu probabilmente il primo a coinvolgere così tanti soggetti in un Tribunale Nazionale.

Il protocollo fu firmato dal Presidente del Tribunale, Tecnoborsa in persona del Prof. Bambagioni,  Presidente del Collegio dei Geometri e Geometri Laureati, Presidente dell’Ordine dei Commercialisti, Presidente dell’Ordine degli Avvocati, Presidente Camera di Commercio, Presidente Confindustria, Presidente CNA, Dirigenti plessi scolastici CAT di Ascoli Piceno e Grottammare.

Non c'era ancora la Sezione Territoriale di E-Valuations perché ero appena diventato Socio e conoscevo appena Sandro Ghirardini, non conoscevo ancora Angelo Berloco.

Non c’era nemmeno Geoval, non ero più Socio da qualche anno.

C’era solo Ascoli Piceno con tutti gli stakeholders del nostro territorio (escluse le banche).

Nel febbraio 2015, i Notai hanno iniziato a trasmettere regolarmente con cadenza mensile posticipata, tutte le schede sintetiche degli atti di compravendita stipulati.

A oggi, giugno 2019, contiamo un archivio di oltre 7.000 dati in continua evoluzione con cui  mensilmente aggiorniamo piattaforma che al momento abbiamo ritenuto più efficiente ed economica e il rapporto tra costi e risultati ci ha dato ampiamente ragione.

La struttura della BDI

C'è da dire che Ascoli Piceno è una piccola Provincia di circa 210.000 abitanti e 33 Comuni quindi, le cinque risorse che lavorano intorno alla BDI, possono sembrare poche ma se rapportate ai numeri da trattare, sono sicuramente sufficienti per gestire il flusso dei dati che pervengono mensilmente.

Le risorse sono cinque colleghi geometri che ogni mese, si distribuiscono il lavoro di trasformazione dei dati sintetici che arrivano dai Notai, in dati fruibili con la georeferenziazione nello spazio e nel tempo dei prezzi dei singoli segmenti tramite il software che abbia mai deciso di adottare.

La distribuzione di una media mensile di circa 140 dati dove agosto segna chiaramente sempre il minimo e dicembre il massimo, ci hanno portato ad archiviare a oggi oltre 7.000 dati inserendo gli elementi minimi costituiti dalla data dell’atto (tempo), la toponomastica (spazio), la destinazione (Segmento), i dati catastali (identificazione) e il prezzo (Entità economica).

Ancora oggi, i dati sono inseriti nel software STIMATRIX e messi a disposizione gratuita a chiunque (geometri, ingegneri, architetti, etc.), tramite un pc disponibile nella sede del Collegio dei Geometri di Ascoli Piceno ma è in corso di sviluppo la migrazione sulla piattaforma di STIMATRIXCity.it in forma gratuita.

Ruolo importante del dato, è la codifica del nome che lo identifica, lo rende univoco, completo e facilmente individuabile.

La forma del codice è:

Anno_Mese_Codice Comune_Catasto_Foglio_Particella_Subalterno_Numero di Particelle_Tipo

Dove:

Anno - Si indica l'anno in cui si è formato il dato;

Mese - Si indica il mese in cui si è formato il dato;

Codice Comune - Per corrispondenza con il codice fiscale;

Catasto - "F" per Catasto Fabbricati, "T" per Catasto Terreni;

Foglio - Si indica il Foglio Catastale e l'eventuale allegato;

Particella - Si indica la Particella principale (in caso di particelle graffate e fondi costituiti da più di una particella);

Subalterno - si indica il subalterno della particella principale. Qualora non esistente, si inserisce il valore numerico "0";

Numero di particelle - in caso di particelle graffate o di fondi oppure di pertinenze oltre l’unità principale, si indica il numero complessivo delle particelle che costituiscono l'Asset;

Tipo - Si indica il tipo di dato sintetico: “P” per prezzo; “R” per rendita;

Se il codice, finisce con “DP” significa che il dato è parziale ovvero, oltre ai dati sintetici comunicati dai Notai, le schede sono state integrate con una visura catastale o la planimetria.

Se il codice, finisce con “DC” significa che il dato è completo ovvero, la scheda è completa di visura catastale, planimetria, titolo (opportunamente oscurato nei dati sensibili) e caratteristiche con l’aggiunta di una foto esterna.

Esempio elementare, il codice 2019_02_A462_F_104_755_27_2_P individua la compravendita di un immobile nel febbraio del 2019, Comune di Ascoli Piceno, catasto fabbricati, foglio di mappa 104, particella 755 sub. 27, l’acquisto ha riguardato due particelle che potrebbero essere ad esempio un appartamento e un box auto oppure un magazzino con area urbana oppure un negozio con lastrico solare oppure altre combinazioni e il dato è “sintetico” ossia costituito dal solo prezzo con i dati comunicati dai Notai.

Laddove il codice finisse con _P_DC, significherebbe che il dato è stato “completato” da chi lo ha utilizzato, allegando una copia del titolo pubblico, richiesta su Sister o presso il Notaio stesso, la planimetria, la visura e tutte le caratteristiche driver.

L’inserimento dei dati in STIMATRIX permette di filtrare le ulteriori informazioni riguardanti la destinazione, il diritto (piena proprietà, diritto di superficie), la denominazione, la geografia.

Quindi, nel pratico, laddove il tecnico che viene a consultare la BDI, individua uno o più potenziali comparabili, per mezzo dei dati catastali dedotti dal Dato Sintetico (_P), ne estrae una visura catastale e poi una copia del titolo dove si possono rinvenire la data della formazione del prezzo, la planimetria catastale, l’urbanistica, l’APE, le libertà dell’immobile, la forma di Mercato e comunque quasi tutti gli elementi o caratteristiche che concorrono all’individuazione del Segmento.

Al tecnico valutatore, spetta il compito di completare il dato sintetico con tutti i dati e le caratteristiche estrapolate dal titolo e da un sopralluogo esterno o anche interno al comparabile. Se le caratteristiche interne fossero difficilmente determinabili, sarebbe sempre possibile prendere contatto con il tecnico che ha redatto l’accatastamento o quello che ha redatto l’APE, l’Amministratore del Condominio o con un po' di fortuna anche conoscenti che abitano nel fabbricato, confinanti ecc. e chiedere informazioni a riguardo.

Il tecnico che ha consultato la BDI e ha acquisito i dati sintetici, dopo averli completati con l’acquisizione dei documenti per trasformare la scheda in dato completo, ci trasmette tutto per aggiornare il dato da Sintetico “P” a Completo “P_DC” e quindi consentire a chi avesse bisogno dello stesso comparabile, di consultarlo con tutte le caratteristiche e documenti in modo del tutto gratuito.

Qualsiasi tecnico ha facoltà di trasmettere anche una semplice visura catastale storica dov’è possibile reperire gli estremi del titolo e magari intuire anche la forma di Mercato tramite la cronologia dei passaggi intermedi e quindi il dato Sintetico “P” diventa Parziale “P_DP”.

Quindi il meccanismo è quello di una larga condivisione e collaborazione finalizzata a ottenere il massimo rendimento con la minima spesa.

Quindi, la base organizzativa è impostata con l’uso di Stimatrix, semplicissimo nella gestione dei dati e dei filtri per l’individuazione delle informazioni e chi non fosse in possesso del software, procede all’estrapolazione del PDF o file Excel per poi utilizzare le informazioni utili.

Le finalità della BDI

Se in un primo momento, lo scopo era quello di raccogliere dati per comparabili e quindi esclusivamente ai fini estimativi per l’applicazione del Market Comparison Approach, le potenzialità di STIMATRIX ci hanno fatto scoprire altre peculiarità che sono state sicuramente un incentivo per tutti a sviluppare il progetto.

Infatti, i numerosi filtri disponibili consentono di monitorare l’andamento del mercato immobiliare nello spazio, nel tempo e nei segmenti offrendo a imprese e investitori uno strumento integrativo oltre alle altre informazioni che si possono acquisire altrove (urbanistica, libertà ipotecarie, variazioni demografiche ecc.) con la possibilità di ridurre ulteriormente i rischi dei propri investimenti.

Chiaro che ancora oggi, colpa soprattutto della scarsa attenzione a questo genere di elementi, anche se strategicamente determinanti, l’uso della BDI per le verifiche dell’andamento del mercato immobiliare non sono ancora sfruttate.

In cinque anni di analisi è comunque oggi possibile verificare l’andamento delle compravendite nel Comune e nelle zone d’interesse, le singole performance dei segmenti residenziale, pertinenziale, commerciale, artigianale, industriale, aree edificabili, terreni agricoli ed altro.

Ad esempio, in termini di numero di compravendite e di euro investiti o comunque pagati per i prezzi rilevati, è possibile verificare quali zone di quali Comuni, sono maggiormente preferite e se ci sono fenomeni di abbandono, sviluppo o ripresa in zone che s’intende confrontare.

Ad esempio, molto chiaro, visibile e tangibile (non poteva essere altrimenti), è stato l’effetto del lungo periodo del sisma dall’agosto 2016 all’ottobre 2016 e fino al gennaio 2017 che ancora oggi si ripercuote sul cratere e fa sentire i suoi effetti negativi ma anche quelli positivi ad esempio sui territori litoranei con rapide modifiche demografiche e con l’aspettativa di profonde modifiche sociali e generazionali che gli operatori dell’immobiliare avranno modo di valutare in modo ben più definito e puntuale con i dati che abbiamo a disposizione.

Limiti della B.D.I.

La delibera dei Notai di Ascoli Piceno, riguarda l’impegno che i soli Notai della Provincia di Ascoli Piceno e Fermo hanno assunto di trasmettere i certificati sintetici di stipula. Di questi, solo quelli della Provincia di Ascoli Piceno lo fanno, circostanza che ci permette di avere una ottimale copertura ma non totale.

Considerato che il totale degli atti stipulati dai Notai di Ascoli Piceno per beni fuori Provincia è di circa il 5,5% in termini di numeri e del 3,9% in termini di prezzi pagati, è verosimile ipotizzare che la mancanza di copertura che subisce la nostra Banca del Dato Immobiliare, sia prossima a queste percentuali.

Ciò non toglie e io personalmente lo faccio confermando sostanzialmente le predette percentuali, che le ricerche nella B.D.I. possano essere opportunamente integrate con quelle dirette su Sister o con l’ausilio di STIMATRIXCity.

Laddove con le ricerche integrative risultasse l’evidenza di compravendite stipulate da Notai di altro distretto, i relativi dati sarebbero integrati nell’archivio della B.D.I. riducendo ulteriormente il differenziale della copertura Territoriale.

Le potenzialità della B.D.I.

Io da persona direttamente coinvolta, posso anche avere una visione sovrastimata di questo strumento, un’idea distorta o lontana dalla vera realtà delle cose e quindi i risultati tecnici, comunque tutt’ora perfettibili e in continua evoluzione, sono suscettibili di differente interpretazione da chi avrà modo di studiare il progetto.

Chiaramente, lo studio di un progetto può evolversi e migliorare con la condivisione ed è per questo che da Ascoli Piceno, rispondiamo con entusiasmo a tutti quelli che chiedono informazioni per replicare la Banca del Dato Immobiliare.

Non v’è dubbio che lo sviluppo culturale e la trasparenza nel settore immobiliare debba passare attraverso il consenso di chi del mercato è depositario delle transazioni (Tecnici, Notai, Tribunale) ma senza un minimo di convinzione e sacrificio, non è facile convincere alla collaborazione chi non capisce l’importanza della trasparenza e dell’evoluzione culturale. Certamente, se ci siamo riusciti ad Ascoli Piceno, può riuscirci anche un altro territorio e poi un altro ancora.

Una prerogativa che invece nessuno potrà mai mettere in dubbio, è senz’altro la capacità aggregativa che conferisce ai colleghi (Geometri, Ingegneri, Architetti) quando si avvicinano a uno strumento d’ausilio alla ricerca di dati, anche se non per fare analisi o un semplice MCA, ma solo per finirla una volta per tutte di scrivere senza fondamento, “…fatte le ricerche di mercato…sentite le imprese e le agenzie immobiliari…data la non più comune esperienza…verificate le quotazioni O.M.I….” .

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