Ma soddisfano il test di fiducia?
I modelli di valutazione automatica (AVM) sono stati sviluppati per molti anni, con maggior successo negli Stati Uniti, e il loro uso per la valutazione di massa è diventato la norma.
In Europa, le banche si sono affidate agli AVM per monitorare il valore dei loro portafogli di prestiti immobiliari ed era solo una questione di tempo prima che entrassero nella corrente principale nella valutazione delle proprietà residenziali all'origine del prestito. Quel tempo è ora arrivato.
Secondo il regolamento sui requisiti di capitale (CRR), tutti i prestiti immobiliari concessi dagli istituti di credito nell'Unione europea devono essere preceduti da una valutazione indipendente effettuata da un perito qualificato.
Il processo di valutazione esclude l'uso di AVM.
Questi ultimi possono essere utilizzati solo per scopi di "monitoraggio" tra le valutazioni complete.
Tuttavia, dall'entrata in vigore della CRR nel 2013, gli operatori hanno esercitato una forte pressione per consentire l'uso dei loro AVM per la concessione di prestiti. Durante questo periodo TEGOVA ha messo in guardia contro l'uso di AVM autonome all'origine del prestito in attesa di una maggiore trasparenza all'interno dell'industria europea degli AVM necessaria per giudicare l'accuratezza degli AVM offerti.
A questo proposito, TEGOVA ha commissionato due rapporti al professor George Matysiak, un'autorità distinta sull'accuratezza delle valutazioni. Il primo rapporto nel 2017 sottolineava la mancanza di trasparenza all'interno dell'industria AVM in Europa, il secondo nel 2018 proponeva una serie di criteri per misurare l'accuratezza o la fiducia nelle valutazioni effettuate dagli AVM.
Chiaramente le preoccupazioni sollevate da TEGOVA negli ultimi quattro anni sono state ascoltate dall'Autorità bancaria europea (EBA) nel suo rapporto finale che stabilisce "Linee guida sull'origine e il monitoraggio dei prestiti" pubblicato il 29 maggio 2020.
Le linee guida saranno applicate dal 30 giugno 2021. In breve, aprono la porta all'uso degli AVM come strumento di valutazione all'origine del prestito.
Le loro principali disposizioni a questo proposito sono esposte nei paragrafi 209 e 210 come segue;
"209.Al punto di origine, gli istituti dovrebbero assicurare che il valore di tutti i beni immobili in garanzia per i prestiti ai consumatori e alle micro, piccole, medie e grandi imprese sia valutato da un valutatore interno o esterno utilizzando la visita completa con valutazione interna ed esterna della proprietà.
210. In deroga al paragrafo 209, ai fini di una valutazione di immobili residenziali in mercati immobiliari ben sviluppati e maturi, il valore può essere valutato mediante una valutazione a tavolino, effettuata da un perito interno o esterno e supportata da modelli statistici avanzati.
Il valutatore rimane responsabile della valutazione, mentre i modelli statistici avanzati dovrebbero essere utilizzati come strumenti di supporto, soddisfacendo le condizioni di cui al paragrafo 7.4, e includendo una misura di fiducia per indicare la solidità della proposta di valore e altre informazioni pertinenti specifiche dell'immobile. In questo caso, la proposta di valore dovrebbe essere valutata, rivista e approvata dal valutatore interno o esterno, che dovrebbe comprendere tutti gli input e le ipotesi considerate nel modello.
Se la misura di confidenza nel modello statistico avanzato di supporto indica una bassa robustezza, e/o altre informazioni specifiche dell'immobile danno luogo a incertezza sulla proposta di valore, il valutatore dovrebbe scegliere un metodo di valutazione diverso dalla desktop valuation".
Va notato che le disposizioni di cui sopra non segnalano l'uso illimitato di AVM senza input del valutatore e senza la necessità di valutare la precisione del modello statistico avanzato utilizzato ("misura di fiducia"). Inoltre, il termine "modelli statistici avanzati" sembra implicare l'uso dei soli AVM più sofisticati.
In tutti i casi, il valutatore è responsabile della valutazione. Non è possibile che l'AVM fornisca una valutazione autonoma. Inoltre, gli istituti di credito devono fornire al valutatore "una misura di fiducia per indicare la solidità della proposta di valore e altre informazioni pertinenti specifiche all'immobile".
Se la misura di fiducia "...indica una bassa robustezza, e/o altre informazioni specifiche dell'immobile danno luogo a incertezza sulla proposta di valore, il valutatore dovrebbe scegliere un metodo di valutazione diverso dalla valutazione desktop".
