Conoscere da vicino i reali prezzi delle case per meglio gestire una compravendita o un'operazione immobiliare è una prerogativa importante non soltanto per un privato ma anche per un Istituto di Credito che per l'erogazione di un mutuo non può prescindere da una buona valutazione immobiliare che gli consenta di minimizzare al massimo il rischio.

Affidarsi ad un buon valutatore immobiliare è pertanto "fondamentale" ci spiega Pietro Coppelli, Direttore della Banca di Piacenza, patrocinante del Convegno di Mantova 2019, che da poco tempo ha lanciato un portale che raccoglie i prezzi di acquisto degli immobili del loro territorio.

Direttore, quanto è importante una corretta valutazione immobiliare per un Istituto di credito?

Una corretta valutazione di un immobile è fondamentale per chi concede il credito perché acquisisce una garanzia. È vero che oggi come oggi per una corretta valutazione del credito bisogna valutare i flussi di cassa più che le garanzie ma in subordine la garanzia immobiliare è sicuramente un elemento importante non solo a tutela del proprio credito ma anche per una corretta ponderazione dei rischi e di conseguenza minori assorbimenti patrimoniali.

Chiaramente la valutazione nel tempo andrà aggiornata costantemente perché i prezzi degli immobili cambiano. Noi, come Banca di Piacenza, per monitorare i prezzi delle case abbiamo anche creato una banca dati immobiliare con l'intento di raccogliere i prezzi reali degli immobili.

Di che si tratta?

È un portale, unico in Italia, che riunisce i prezzi di vendita degli immobili di Piacenza e della provincia di Piacenza. Un vero e proprio archivio informatico con i prezzi delle aste immobiliari e delle normali compravendite verificate sul nostro territorio.

Caratteristica di questa banca dati immobiliare è che i prezzi si riferiscono ai valori reali e non stimati e sono rilevati dalle transazioni avvenute a seguito di compravendite o aggiudicazioni in aste immobiliari.

I dati riferiti alle compravendite vengono raccolti in base alle informazioni che la banca possiede attraverso rogiti o compromessi stipulati a seguito di mutui o di pratiche di affidamento ma anche grazie ai dati dei rogiti trasmessi dall’associazione proprietari case CONFEDILIZIA di Piacenza.

Mentre per quanto riguarda le aste immobiliari i dati vengono raccolti dalla Banca di Piacenza grazie ad un accordo che abbiamo con il Tribunale di Piacenza e Astalegale.net che è il portale che utilizza il Tribunale per pubblicizzare le aste. Il valore aggiunto di questo servizio è che, grazie a questo accordo, abbiamo un flusso trimestrale di tutti i prezzi di aggiudicazione degli immobili andati all'asta.

Oltre ai prezzi degli immobili sul portale si trovano altre informazioni?

Il portale contiene anche tutta la descrizione dettagliata di ogni singolo immobile. Anche se il lavoro più impegnativo e che comporta un grande lavoro per la banca, è aggiungere i prezzi che rileviamo dai rogiti o dal flusso di ritorno che ci fa Astalegale.net.

Per chi può essere utile questo portale?

È uno strumento che può essere utile per agenti immobiliari, impresari edili, progettisti, consulenti tecnici che sono nominati dall’Autorità giudiziaria e professionisti, privati e tutti quelli che per diversi fini sono interessati alle valutazioni immobiliari.

Anche il privato che vuole avere una visione più ampia del mercato e conoscere i prezzi reali e confrontarli per una proposta di acquisto. In più il portale è uno strumento utile per gli uffici della banca stessa che necessitano per le loro funzioni di valutazioni del mercato immobiliare.

In particolare, è utile per l’ufficio monitoraggio crediti per valutare la sostenibilità di progetti e business plan proposti da diverse società immobiliari.

E poi viene utilizzato dal nostro ufficio tecnico immobiliare per avere una valutazione reale del mercato degli immobili di cui è proprietaria la Banca. Il portale è quindi utile sia per clienti esterni che per i nostri uffici interni.

Quanti immobili sono caricati al momento?

Abbiamo caricato 1500 prezzi. E il portale è aggiornato trimestralmente.

Come è la situazione del mercato immobiliare al momento?

Per quanto riguarda il mercato immobiliare vediamo una netta distinzione tra gli immobili di nuova costruzione che tengono ancora i prezzi, seppur più bassi rispetto al passato, ma sono ancora prezzi in linea che riescono a supportare i costi di costruzione e garantiscono ancora un margine per il costruttore.

Stiamo parlando però di immobili nuovi ubicati in determinate zone urbanistiche con tutte le caratteristiche di aggiornamento edilizio. La forte crisi c’è invece sull’usato. Situazione che il nostro portale fotografa molto bene.

Infatti, nella banca dati inseriamo sempre nella descrizione se l’immobile è di recente costruzione, se è stato ristrutturato o se è da ristrutturare.

Il problema grosso è che rispetto alla domanda di acquisto c’è molta offerta in vendita e sicuramente un peso negativo lo danno le aste immobiliari perché con tanti immobili che passano in asta, le esecuzioni immobiliari sono in forte crescita.

Uno scopo del portale è anche quello di dare un valido contributo a migliorare i tempi delle aste immobiliari riducendo lo scarto tra il valore di stima e il prezzo di aggiudicazione.

Orientando quindi da subito i partecipanti all’asta e favorendo la chiusura del procedimento senza rinvii.  Dalle nostre analisi delle aste, infatti, emerge che i prezzi di proposta nel tempo si riducono sempre di più provocando rinvii di aste dannosi per tutti quanti. Se la valutazione è da subito adeguata al prezzo di mercato si dovrebbero ridurre i tempi.

Sui mutui stiamo crescendo non abbiamo mai smesso di erogare mutui ipotecari.

Come principio di base abbiamo sempre erogati mutui all’80 per cento del valore di perizia e mai al 100 per cento.E questa linea di condotta ci ha premiato perché non abbiamo sofferenze sui mutui prima casa e continuiamo a finanziarli.

Oltretutto per chi deve comprare casa questo è un buon momento.

Che peso hanno avuto le valutazioni sulla crisi dell'immobiliare?

In realtà nel passato i prezzi delle case erano tutti in crescita quindi anche i periti erano costretti a fare valutazioni adeguate all’andamento del mercato.

Ecco perché l’errore di qualche banca a concedere finanziamenti oltre il valore già alto dell’immobile ha creato quello che ha creato.

Ci vuole sempre prudenza da parte delle banche che devono essere, conoscendo il mercato, quelle che indirizzano il cliente ad affrontare un impegno finanziario però con prudenza e con attenzione tenendo conto anche del fatto che non ci si può basare solo sul valore dell’immobile ma bisogna innanzitutto basarsi sui flussi di cassa e quindi sulla capacità di rimborsare il finanziamento che non è solamente grazie alla vendita dell’immobile.

Come è possibile accedere al vostro portale?

Attraverso una prenotazione telefonica in sede centrale al numero 0523542223 o inviando una mail a tecnico@bancadipiacenza.it o ancora recandosi in banca. Il servizio è gratuito.

Gli interessati potranno approfondire questi temi con Lei a Mantova?

Certamente, ci vediamo a Mantova il giorno 11 ottobre e potremo approfondire con tutti gli interessati e i relatori del tavolo "La misura del rischio nella filiera immobiliare".

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