In genere nell’expertise immobiliare non si elaborano formule né si svolgono dimostrazioni, perché il giudizio sintetico risolve in un tutt’uno il problema di stima.
La metodologia estimativa invece spiega il ragionamento estimativo, elabora i dati e formula un giudizio di stima dimostrabile.
Ciò è particolarmente evidente nella stima del valore di mercato di un immobile con una destinazione speciale in particolari condizioni di mercato.
Nella stima la scelta del procedimento di valutazione è - tra l’altro - funzione dei dati e delle informazioni disponibili nel mercato.
Per un immobile a destinazione turistico-alberghiera con una tipologia ricorrente, nel quale l’attività di gestione è ordinaria e il mercato attivo, come ad esempio nei centri turistici, si possono avere a disposizione dati di contrattazioni recenti.
In queste circostanze sia l’immobile sia l’attività di impresa possono essere valutati in base a parametri mercantili, perché normalmente scambiati sul mercato in modo abbinato e separatamente.
La stima si complica quando sono disponibili pochi dati, per tipologie edilizie non ricorrenti e organizzazioni atipiche. In queste circostanze il procedimento per capitalizzazione del reddito può affrontare un problema di natura gestionale legato alla specificità dell’attività imprenditoriale svolta nell’immobile da valutare.
Immobile da valutare e segmento di mercato
L’immobile oggetto di stima è costituito da un edificio storico ubicato in una suggestiva zona turistica della provincia di Palermo.
L’immobile, con destinazione turistico-alberghiera, ha una superficie commerciale di 2.000,00 mq, è distribuito su 4 piani, ha 50 camere con servizi igienici annessi e 115 posti letto.
La zona è di interesse turistico per la presenza del porto turistico su cui si affaccia l’immobile da valutare. Il patrimonio edilizio è rappresentato da fabbricati di epoca risalente all’800 e ai primi decenni del secolo scorso e comprende edifici in muratura, alcuni di ottima fattura, alternati ad episodi edilizi di qualità modeste. Il numero di piani è mediamente di tre.
Il numero degli scambi nella zona ...
... continua nel pdf allegato
Correva l'anno 2010, quando la rivista GEOCENTRO pubblicava, nel suo quinto numero, da pag. 75 a pag. 79 l’articolo della Prof.ssa Marina Ciuna e del prof. Marco Simonotti “Stima di un immobile a destinazione alberghiera” qui allegato.
Categorie:
Marco Simonotti
