Verona, 11 aprile 2025 – Si è svolto nel cuore della città scaligera il convegno “La ristrutturazione edilizia nelle giurisdioni amministrativa e ordinaria”, un appuntamento fondamentale per chi, come i consulenti tecnici valutatori immobiliari, deve orientarsi tra diritto, stime e pianificazione economica di interventi edilizi sempre più complessi. Organizzato dall’Associazione Veneta degli Avvocati Amministrativisti, l’evento ha visto confrontarsi esperti di prim’ordine sul controverso concetto di ristrutturazione edilizia.
Una definizione che cambia volto
«La ristrutturazione edilizia è oggi un concetto in continua evoluzione, interpretato in modi diversi da giudici, tecnici e amministrazioni», ha affermato l’avv. Daniele Maccarrone. Secondo lui, si è passati da un quadro in cui «il legislatore tentava di inseguire la giurisprudenza», a uno in cui i giudici, anziché avanzare nella semplificazione, «si spostano all’indietro».
Il problema, per chi opera nella valutazione immobiliare, è immediato: a seconda della classificazione giuridica – ristrutturazione o nuova costruzione – cambiano permessi, oneri, diritti edificatori e, naturalmente, valori di mercato e costi. «Non interessa all’italiano medio se l’intervento è ristrutturazione o nuova costruzione: lui sa solo che ha investito dei soldi e oggi rischia di non poter entrare nella sua casa», ha osservato Maccarrone.
Il “Salva Milano” e i rischi delle norme retroattive
Ampio spazio è stato dedicato al controverso disegno di legge “Salva Milano”. L’avv. Umberto Grella ha chiarito subito la portata della questione: «Il problema di Milano non è solo giuridico, ma anche politico ed economico. Parliamo di una deregulation inaccettabile».
Secondo Grella, «l’idea di una legge retroattiva che cambi le regole del gioco in corsa, facendo saltare gli oneri pagati da altri in passato, creerebbe un effetto domino devastante per le casse comunali». Un rischio concreto che, come ha precisato, «potrebbe portare a migliaia di ricorsi e azioni legali contro i Comuni».
Queste osservazioni sono cruciali per i valutatori: il rischio normativo diventa parametro essenziale da considerare in ogni stima immobiliare, soprattutto quando si elaborano piani finanziari legati a interventi potenzialmente soggetti a contenzioso.
La giungla delle giurisdizioni
Tra gli aspetti più delicati emersi, c’è la divergenza interpretativa tra giudice amministrativo e giudice penale. «Abbiamo un sistema a doppio binario dove un titolo edilizio può essere legittimo per un giudice e illegittimo per un altro», ha sottolineato l’avv. Stefania Cavallo.
Un esempio emblematico? La Sentenza della Cassazione penale che ha trattato la trasformazione di un campo da tennis in un campo da padel come nuova costruzione, «perché mancava la “traccia identitaria” del preesistente».
Per il consulente tecnico, questa instabilità interpretativa è un problema enorme. Come si può garantire una stima affidabile o dimostrare la fattibilità di un intervento se la cornice giuridica è così incerta?
Serve una nuova categoria: la sostituzione edilizia
Una proposta concreta è arrivata dallo stesso Grella: «Serve una nuova categoria normativa che riconosca gli interventi di demolizione e ricostruzione con modifiche, ma che non siano assimilabili alla nuova costruzione. Chiamatela sostituzione edilizia, ma dategli dignità giuridica e fiscale».
Questo cambio lessicale e normativo potrebbe rivoluzionare l’approccio di chi stima gli immobili: consentirebbe di definire meglio l’intervento, i bonus applicabili, gli oneri dovuti e – soprattutto – la valutazione del valore economico atteso post-intervento.
Il ruolo del tecnico valutatore nel nuovo scenario
Il convegno ha messo in luce quanto il valutatore immobiliare debba ormai possedere competenze trasversali: normative, urbanistiche, economiche. «Chi valuta un immobile oggi – ha concluso Grella – non può più limitarsi a misurare i metri quadri: deve sapere leggere una sentenza, prevedere un rischio giudiziario, spiegare un piano di rigenerazione a un investitore».
In un tempo in cui lo Stato vuole favorire il recupero urbano e il contenimento del consumo di suolo, è paradossale che proprio chi si occupa di queste trasformazioni – progettisti, imprese e consulenti tecnici – debba muoversi in un labirinto normativo fatto di definizioni elastiche e giurisprudenza divergente.
Fonte: Video Integrale su YouTube
Categorie:
Edilizia e Urbanistica
