Nel procedimento di capitalizzazione del reddito un ruolo chiave è svolto dal saggio di capitalizzazione, Nell’expertise estimativo, dove vige il metodo della capitalizzazione diretta, il saggio di capitalizzazione è fissato a forfait dall'esperto con argomentazioni qualitative.
Se necessario, per adattare questo saggio all'immobile da valutare, l’esperto formula aggiustamenti sotto forma di influenze al saggio di partenza.
Nell'expertise l'unica verifica del saggio è quella esterna con il confronto con i saggi stimati da altri esperti.
Secondo gli standard valutativi internazionali, nel procedimento di capitalizzazione del reddito la ricerca del saggio di capitalizzazione e dei suoi eventuali aggiustamenti si svolge con la rilevazione dei dati nel segmento di mercato dell'immobile da stimare e eventualmente negli altri segmenti di mercato.
Il saggio di capitalizzazione è frutto di confronti con la realtà del mercato immobiliare e di riscontri metodologici.
Lo studio intende prefigurare i problemi di verifica del saggio di capitalizzazione sul piano metodologico attraverso l’esame dei modelli (deterministici) di stima del saggio.
Lo studio richiama preliminarmente l'equity capitalization rate riferito al metodo della capitalizzazione diretta (paragrafo 2) e l'equity yield rate riferito al metodo della capitalizzazione finanziaria (paragrafo 3).
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Correva l'anno 2009, quando la rivista EDAGRICOLE pubblicava, nel suo dodicesimo numero, da pag. 8 a pag. 14 l’articolo del Prof. Marco Simonotti “Problemi di verifica del saggio di capitalizzazione” qui allegato.
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Marco Simonotti
