L’ambito operativo in cui si muovono i Valutatori immobiliari è ampio e variegato. Tra i tanti settori in cui sono chiamati ad operare, il più controverso resta quello giudiziario. Infatti non mancano esempi eclatanti di come una stima “non corretta” possa rendere i procedimenti giudiziari più ingarbugliati e lunghi, invece che essere di aiuto al Giudice per avviare la causa a soluzione.
Un recente esempio di tale “tipologia” estimativa è dato dall’ennesima asta andata deserta per il Casino dell’Aurora a Roma, nota tra gli altri aspetti in quanto conserva l’unico dipinto murale di Caravaggio.
In estrema sintesi si ricorda che l’immobile è oggetto di una annosa controversia ereditaria e nelle more del contenzioso il Tribunale di competenza (in questo caso, Roma) è arrivato nel 2021 a pignorare il Casino e metterlo all’asta.
Qui interviene il Consulente del Giudice, che valuta l’immobile e il suo prezioso contenuto artistico ben 471 milioni di euro. Peccato che le considerazioni “artistiche” del Consulente non coincidono con quelle dei potenziali acquirenti: alle condizioni economiche prospettate dall’esperto valutatore (un prestigioso professore universitario) non lo vuole nessuno. Infatti lo scorso 12 gennaio 2023 siamo giunti al quinto tentativo d’asta e nonostante un ribasso del valore a 145 milioni di euro (meno di 1/3 del valore di partenza), l’edificio è rimasto senza acquirente.
Evidentemente l’analisi costi/benefici svolta dai potenziali acquirenti non ha dato lo stesso risultato del Consulente del Giudice, per cui la distanza tra valore della CTU e valore di mercato risulta incolmabile.
L’unico riferimento numerico emerso negli ultimi giorni è quello prospettato dal famoso esperto d’arte (con attuali incarichi governativi) Vittorio Sgarbi, il quale ha dichiarato che “se l’edificio passa di mano al suo valore di mercato ovvero tra i 30 e i 40 milioni di euro, lo Stato eserciterà il diritto di prelazione”.
Passare, in relativamente poco tempo, da 471 milioni di euro (valore della perizia iniziale) a 40 milioni di euro (valore attribuito dall’attuale sottosegretario alla Cultura, on. Vittorio Sgarbi) ci porta a dire che c’è davvero molto spazio operativo per i Valutatori qualificati, in grado cioè di applicare principi e criteri estimativi condivisi e univoci, indispensabili per raggiungere risultati certi e replicabili, nel rispetto dei postulati dell’Estimo, degli standard operativi nazionali, europei ed internazionali e delle linee guida adottati nei vari settori operativi … anche nel caso di immobili con all’interno preziose opere d’arte.
Un ulteriore ambito operativo a cui E-Valuations guarderà nel corso del 2023 … stay tuned.
BREVE STORIA DEL CASINO DELL’AURORA LUDOVISI
(news ripresa da www.artribune.com del 12/01/2023)
Il Casino dell’Aurora sito in via Lombardia a Roma, era un tempo parte della magnifica Villa Ludovisi, lottizzata all’epoca del fervore urbanistico che seguì l’Unità d’Italia e la proclamazione di Roma Capitale, quando il quadrante della città occupato dall’enorme tenuta (35 ettari di estensione, dalle Mura Aureliane alla Salaria, da Piazza Barberini a Porta Pinciana) prese le sembianze dell’attuale quartiere Ludovisi, la cui storia, nel secondo Novecento, si lega all’allure di via Veneto e della Dolce Vita.
Di ciò che era stato, per merito delle acquisizioni del Cardinal Ludovico Ludovisi poco prima della metà del Seicento, resta oggi, oltre al Casino, solo il Palazzo Grande commissionato proprio dal prelato, oggi inglobato nella sede dell’Ambasciata degli Stati Uniti, e dunque difficilmente accessibile. Sorte diversa è stata quella del Casino dell’Aurora, che deve il suo nome al dipinto con L’Aurora di Giovanni Francesco Barbieri, ovvero il Guercino, che nel 1621 raffigura su uno dei soffitti dell’edificio il Carro dell’Aurora trainato da due cavalli pezzati (all’artista emiliano si devono anche i dipinti nella Sala del Camino e nella Sala della Fama, ma sul posto lavorarono anche Agostino Tassi e Paul Bril). Ma a far salire le quotazioni dell’immobile è il dipinto murale realizzato da Caravaggio nel 1597, per conto dell’allora proprietario Cardinal Del Monte, sul soffitto di quello che doveva essere un piccolo gabinetto alchemico, in relazione alla passione per l’alchimia del cardinale (e mecenate). Il dipinto con Giove, Plutone e Nettuno che, osservati dal basso, si dispongono intorno a una sfera celeste con segni zodiacali fu di nuovo visibile solo a seguito del restauro eseguito nel 1990, che confermò la paternità dell’opera, facendo di fatto del Casino Ludovisi la sede dell’unico murale di Caravaggio noto al mondo. Tanto che, quando a seguito delle diatribe sorte tra gli eredi del Principe Nicolò – ultimo rampollo della famiglia Boncompagni-Ludovisi – il Tribunale di Roma ha deciso nel 2021 di pignorare il Casino e metterlo all’asta, l’immobile è stato valutato dall’incaricato professor Alessandro Zuccari 471 milioni di euro.
Cifra ingente (e ingiustificata?) che potrebbe aver spaventato gli investitori in occasione della prima tornata di vendita, lo scorso gennaio 2022, andata deserta (anche se da subito si rincorsero i rumor sull’interessamento di Bill Gates e del sultano del Brunei). Se non fosse che anche le aste successive, nonostante il prezzo ribassato, hanno confermato il medesimo esito, tra le proteste piuttosto colorite della principessa Rita Boncompagni Ludovisi, vedova del principe Nicolò, che nei mesi scorsi attribuì la colpa del fallimento alla decisione del tribunale di tenere l’asta su di un sito web specializzato in vendite fallimentari (Fallco Aste). L’ultima vendita, sempre per via telematica, si è conclusa nel pomeriggio del 12 gennaio, e il Casino seicentesco resta ancora senza un acquirente.
Nel frattempo, le richieste di intervento da parte dello Stato si sono moltiplicate (“dovrebbe tornare in mani pubbliche”, sosteneva già all’indomani dell’annuncio della messa all’asta dell’edificio Tomaso Montanari, anche se il Casino è sempre stato di proprietà privata). Al fronte di chi auspica una discesa in campo delle istituzioni per fare di un’incredibile testimonianza storica e artistica del mecenatismo seicentesco un’attrazione turistica di prim’ordine, si era unito – poche ore prima dell’ultima asta andata deserta – anche il sottosegretario alla cultura Lucia Borgonzoni, appellandosi a Palazzo Chigi e al ministero dell’Economia per un intervento congiunto con il MiC. Ricordiamo che lo Stato può esercitare diritto di prelazione solo in caso di vendita effettiva (entro 60 giorni dal perfezionamento del passaggio di proprietà e del pagamento, con un’offerta almeno pari a quella dell’acquirente). Dunque anche in questo caso bisognerà aspettare nuove decisioni del tribunale. Nel frattempo, il prossimo 26 maggio, il Casino ospiterà un recital su musiche di Bach della violinista giapponese Midori: in quell’occasione Vittorio Sgarbi, in veste di oratore, proporrà una lettura per similitudini e contrasti tra Bach e Caravaggio. Un evento speciale che la Principessa Rita (nel frattempo raggiunta da un ordine di liberazione dell’immobile) ha definito “l’ultimo evento privato al Casino”. Un indizio sul futuro dell’edificio? “Se l’edificio passa di mano al suo valore di mercato ovvero tra i 30 e i 40 milioni, lo stato eserciterà il diritto di prelazione” conferma Vittorio Sgarbi ad Artribune. Quante aste deserte ancora dovranno ripetersi?
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