Periodicamente la professione di valutatore immobiliare è attraversata da momenti di difficoltà che ne fanno trasparire la complessità.
In questo articolo vorrei soffermarmi su alcune riflessioni relative al comportamento che un valutatore dovrebbe avere in momenti di difficoltà del mercato come quello di una crisi finanziaria oppure quello di una pandemia quale è quella del COVID 19.
Senza pretesa alcuna di esaustività vorrei offrire il mio punto di vista sugli effetti che tali fenomeni esercitano sulla nostra comune attività. Inizierei dal richiamare a me stesso e poi al lettore quello che normalmente fa un valutatore.
Egli, nella sua attività, raccoglie prezzi ed esercita previsioni (opinioni di valore). In mancanza di prezzi cerca redditi e, confidando nella diretta proporzionalità fra valore e reddito, formula il relativo giudizio di valore.
La nostra è dunque, un’attività di previsione basata sulla rilevazione di dati fattuali elaborati secondo un percorso metodologico possibilmente lucido, condivisibile, ragionevole e metodologicamente fondato. Ne deriva che la nostra attività di previsione si distingue da chi effettua previsioni di larga massima su dati aggregati.
Quest’ultima attività è propria di chi elabora scenari o previsioni future dell’andamento dei trend del mercato.
Il valutatore fa questo? Direi sommessamente di no.
Per noi il mercato non è una serie storica aggregata. Ma si manifesta in maniera pratica e concreta attraverso atti di compravendita e canoni di locazione nello specifico segmento di mercato. Possiamo utilizzare le serie storiche relative al valore medio di immobili in un’area (extra dati), ma in via del tutto ausiliaria e non sostitutiva della nostra attività.
La nostra definizione di mercato contempla sottomercati, una segmentazione specifica processi comparative che il valutatore deve porre alla base della sua attività professionale.
Per un valutatore sentire parlare di crisi del mercato immobiliare può essere paragonato al consumato adagio sulla fine delle mezze stagioni.
Chiediamoci nella nostra attività quale mercato è in crisi?
Quello residenziale semicentrale di un comune in provincia di Torino?
Oppure è in crisi il mercato degli uffici in provincia di Viterbo? Ecco dunque che questa riflessione mira a favorire nel professionista valutatore una “presenza vigile”, uno spirito critico, che gli/le faccia escludere affermazioni di natura generica che pure hanno un valore, ma nelle analisi di scenario.
La nostra attività rimane raccogliere prezzi per formulare giudizi di valore e la nostra attenzione deve essere assertivamente focalizzata sui prezzi che si rilevano hic et nunc durante l’ attività professionale.
Non c’e’ stupore nel rilevare che esistano segmenti di mercato immuni da questa crisi. Perché la nostra definizione di mercato è concreta è formata dalle transazioni che si rilevano in quel momento in quel luogo, guidate dal sentiment locale oltre che da quello nazionale. Vorrei poi prendere come riferimento quanto precedentemente pubblicato su questo blog che ha fatto richiamato le cause dell’incertezza alla luce degli Standard di Valutazione Internazionali.
Aggiungerei che la materia è stata diffusamente trattata in un precedente Technical Information Paper della IVSC ed esattamente il numero 4 che sarebbe interessante leggere. Le cause delle incertezza isolate sono 3 market disruption (mercato in crisi) , input availability (disponibilità di dati), choice of method of model (scelta del modello).
La prima fonte di incertezza sembra appropriata per il caso specifico che stiamo trattando. Una crisi quale il COVID 19 , oppure le condizionalità del MES che di tanto in tanto spuntano per alcuni per altri sono già scritte nero su bianco (e mi sembrano onestamente molto più devastanti del COVID 19), può avere un effetto su alcuni segmenti di mercato contribuendo alla distruzione della domanda o incrementando l’offerta in maniera abnorme.
In questi casi possono verificarsi vendite o acquisti privi di quel prudente discernimento e della conoscenza alla base della definizione del valore di mercato. In ogni caso il valutatore, pur avendo il dovere di informarsi sullo scenario economico in cui opera, deve sempre verificare nei prezzi che rileva lo stato delle cose, deve analizzare negli extra dati, in mancanza di altro, gli effetti della crisi sui segmenti di mercato in cui sta operando.
L’altra causa è la mancata disponibilità di dati che può essere verificata specialmente nel caso di un uno stato di crisi. Può capitare che il segmento di mercato in cui opera il valutatore sia silente. In questo caso si pone al valutatore la necessità di operare perfino con listing price (non amo la definizione di asking price) per cercare di formulare un giudizio di valore.
A questo proposito non è male ricordare come la normativa 11612:2015 subordinasse l’utilizzo dei listing price alla mancanza di dati reali di compravendita e su consapevole autorizzazione del committente reso erudito dei rischi.
Un’ulteriore causa di incertezza è la scelta dei metodi. E’ esperienza comune che con diverse metodologie si possa arrivare a risultati diversi, anche se, una adeguata applicazione dei modelli riduce la divergenza percentuale fra i risultati.
Nel corso di una crisi si può perdere la diretta proporzionalità fra reddito e prezzo creandosi qualche difficoltà nella riconciliazione dei valori.
Per contro un cambiamento della fase di mercato può far perdere di significatività i comparabili selezionati. In conclusione vorrei sommessamente invitare il lettore a non farsi distogliere da informazioni relative ad aggregati di ampia scala.
Il lavoro del valutatore continua a trovare nelle concrete espressioni dello specifico segmento di mercato in cui si opera il suo ineludibile riferimento. Nulla ci distragga da questa missione.
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