I potenziali impatti negativi dell’emergenza Covid sui processi del credito e di gestione del rischio di credito sono oggetto di forte attenzione da parte dei Regolatori bancari europei e di conseguenza di tutti gli Istituti di credito.

Da questo punto di vista l’Italia può dire, per una volta, di non essere in ritardo anzi di aver anticipato i tempi con la condivisione tra tutti gli stakeholder di idonee Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie. Si tratta delle ben note Linee guida ABI che da diversi anni rappresentano un utile punto di riferimento in questo ambito operativo e che hanno visto il rilascio della loro terza edizione nel 2018.

Come detto in premessa, la straordinaria novità determinata dalla pandemia ha inevitabilmente accentuato il grado di attenzione delle banche su temi fondamentali quali i processi e i meccanismi di governance interna, i requisiti in materia di rischio di credito e di controparte, i requisiti relativi alla valutazione del merito creditizio del consumatore e dei beni mobili ed immobili offerti in garanzia del credito.

Per tutti questi motivi diventano di estrema attualità gli Orientamenti in materia di concessione e monitoraggio dei prestiti emanati dall’EBA (European Banking Authority) lo scorso 29 maggio e che qui trovate allegati nella versione in italiano.

Ovviamente, oltre alle banche, anche i Valutatori sono interessati a quanto indicato dall’EBA ed in particolare a tutte le prescrizioni indicate al capitolo 7. Valutazione di beni mobili e immobili.

Aspetti quali la comprensibilità (chiarezza e trasparenza degli approcci e delle ipotesi), la prudenza delle ipotesi (ad esempio, riguardo al flusso di cassa e ai tassi di sconto) e l’identificazione chiara e ragionevole di immobili comparabili utilizzati come valore di riferimento, sono solo alcuni dei punti richiamati dall’EBA. Inoltre viene richiesto che sia costituito un adeguato elenco di periti esterni e che vi sia la composizione di un gruppo di periti in grado di assicurare competenze pertinenti rispetto ai diversi segmenti del mercato immobiliare (residenziale, commerciale, alberghiero, agricolo, ecc.). Fondamentale risulta anche che la valutazione sia corredata da una relazione finale riportante tutte le informazioni necessarie sul processo di valutazione e sull’immobile ovvero una valutazione chiara e trasparente che documenti tutti gli elementi e i parametri che portano alla determinazione del valore della garanzia reale.

In definitiva, come specificato al paragrafo 7.3 Criteri per i periti del documento dell’EBA, servono Valutatori qualificati (noi di E-Valuations lo diciamo dal 2007). Ora resta da chiedersi solo se tali criteri siano stati e siano attualmente effettivamente utilizzati dalle banche italiane. 

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Linee Guida ABI per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie