L’attività estimativa è da sempre un’attività propedeutica a portare avanti un investimento e di conseguenza a far girare l’economia e a produrre ricchezza sia per chi si appresta ad acquistare sia per la Banca che concede un finanziamento.

Per poter svolgere questa attività è necessaria professionalità, conoscenza della materia ma anche padronanza degli strumenti bancari più idonei e convenienti ad ognuno. Per questo è importante che il perito non commetta errori.

È necessario che sia un professionista che applichi gli standard di valutazione internazionale e conosca da vicino l’istituto bancario, possibilmente facendone parte.

Eppure, sempre più spesso negli ultimi anni si tende ad esternalizzare questo servizio seppur fondamentale per la buona riuscita di un investimento.

Ne abbiamo parlato con Luciano Pizzichini, esperto estimatore, già responsabile dell’ufficio perizie del Banco Popolare e membro del Comitato scientifico Inarcheck. 

Lei ha lavorato per molti anni in banca nel settore estimativo e quindi conosce da vicino le problematiche inerenti i finanziamenti immobiliari sia sotto l’aspetto bancario quello sia sotto quello dei professionisti estimatori.

Cosa è cambiato negli ultimi 40 anni nelle banche, per quale ragione si è passati da una gestione diretta dei periti a quella in outsourcing?  

“Come noto le banche sono nate nel periodo prerinascimentale con lo scopo di ricevere denaro in deposito e prestare denaro al fine di creare economia e benessere nei territori.

Possiamo semplicemente dire che le banche sono le poche aziende che vendono una merce facile da collocare sul mercato di cui tutti hanno bisogno.

La ricchezza di una banca è data dal personale come ci ricordava sistematicamente Il Presidente dell’Istituto Nazionale di Credito Edilizio dove ho lavorato dal 1982 al 1995. Secondo lui il personale doveva conoscere a menadito i mercati ed i vari business che di volta in volta nascevano.

Se non riceveva, con cadenza mensile, richieste di partecipare a corsi di formazione erano dolori per tutti. L’istruttore tecnico, legale e quello economico-finanziario erano importantissimi, il loro ruolo oltre a quello di eseguire l’istruttoria era principalmente quello di consulente per la clientela.

Quest’ultima veniva indirizzata verso un finanziamento che doveva essere capace di produrre ricchezza per loro e per la banca. I mutui edilizi all’epoca avevano un tasso di interesse del 21% ed il contenzioso era intorno allo 0,5% e questo la dice lunga sull’importanza dell’istruttoria tecnica, legale ed economico finanziaria. Il personale della banca era tenuto in considerazione e veniva premiato con percorsi di carriera e premi aziendali”.

E oggi?

“Da circa 20 anni, i nuovi manager delle banche pensano che il personale sia un costo e quindi tante attività sono state cedute in outsourcing, pensando che abbattendo i costi aumentavano i margini di guadagno.

E bisognerebbe verificare se i costi sono effettivamente diminuiti poiché al posto dei dipendenti “autorevoli” sono entrati consulenti aziendali che costano una media di 1.000€ - 1.500€ /giorno”.

Questo che cosa ha comportato?

“I risultati sono sotto gli occhi di tutti, le banche hanno una grossa percentuale di NPL che grava sul capitale di vigilanza che limita l’erogazione di nuovi finanziamenti. Ma cosa più importante hanno perso molte delle professionalità che avevano.

Purtroppo, sta accadendo in ogni settore dell’economia.

Le persone non contano più nulla, addirittura si sta pensando di utilizzare l’intelligenza artificiale al posto delle persone. Credere che gli algoritmi possano sostituire il cervello umano è una follia. Il pensare, avere idee è solo una prerogativa dell’uomo.

L’intelligenza artificiale mette solo in relazione le informazioni di una banca dati.

Gli algoritmi sono comunque inventati dall’uomo che può sbagliare involontariamente o volutamente, come dimostrano alcune banche cinesi che hanno adottato questo sistema e sono già fallite.

Se guardiamo alle migliori aziende italiane che fanno utili spaventosi e che sono il vanto nel mondo dell’imprenditoria italiana come la Ferrari, la Lamborghini, la Mapei, scopriamo che i loro dipendenti a qualunque livello, hanno un ruolo fondamentale.

La capacità, la genialità delle persone, che ovviamente usano le nuove tecnologie, hanno un ruolo fondamentale nei prodotti che vengono inventati e venduti in tutto il mondo”.

Lei come ha applicato tutto questo alle sue attività lavorative?

"Io sono cresciuto con l’idea di essere importante per la mia azienda, le parole del Presidente dell’INCE mi hanno accompagnato in tutti questi anni.

Ho investito molto tempo nell’organizzazione e formazione dei collaboratori ma soprattutto nell’evoluzione degli strumenti estimativi da mettere a disposizione dei periti e quindi della banca affinché l’organo deliberante potesse decidere con consapevolezza.

Ci ho creduto e ci credo tuttora.

Ho gestito il mio ufficio perizie ed ho trasmesso a tutti quelli che lavoravano con me e/o collaboravano da esterni che le persone contano e si devono evolvere per mettere in condizioni la banca di poter arricchire i territori creando economia per il sistema paese. Insegnavo ad avere la curiosità verso tutto quello che non si conosceva dei nuovi business e di come stimarli e proporli alla clientela ed alla banca, di diventare autorevoli, cioè di conoscere perfettamente l’argomento che si doveva trattare mettendo passione ed etica. Alla fine di questo processo hai sicuramente guadagnato di credibilità.

Solo con quest’ultima si diventa un punto di riferimento per tutta la filiera immobiliare e non.

La mia più grossa soddisfazione è vedere alcuni dei tecnici che ho formato negli anni, rivestire ruoli molto importanti nell’ambito della formazione e soprattutto nel campo estimativo e in quello della produzione di energia green."

Il futuro secondo lei cosa ci riserva?

"Vedere società di valutazioni immobiliari con contratti di appalto dalle banche, assegnare perizie a tecnici per importi di 30€ o poco più riempiendo dei moduli che portano ad un numero senza minimamente spiegare le ragioni/motivazioni e senza fornire informazioni importanti, mi viene da piangere.

Spero tanto che i manager delle banche si ravvedano e riorganizzino le loro aziende verso la riconquista della professionalità, un elemento necessario per affrontare i nuovi mercati."

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