La pratica estimativa italiana è caratterizzata da valutazioni basate su giudizi soggettivi formulati dai valutatori sulla base della loro esperienza e competenza piuttosto che sulla rilevazione di dati di mercato di immobili comparabili.
Questa pratica intende sopperire alla carenza di informazioni sul mercato immobiliare e alla conseguente assenza di raccolte sistematiche di dati di mercato.
Questa tradizione si ritrova nelle stime catastali svolte per gli immobili rurali (1886) e per gli immobili urbani (1939).
Il reddito catastale è stimato per un immobile rappresentativo ed esteso a tutti gli altri immobili con punteggi arbitrari (numeri puri).
Il valore degli immobili è derivato dal reddito catastale con moltiplicatori fissi.
La proposta di riforma delle stime catastali (2013) prevede l’impiego di funzioni statistiche predeterminate piuttosto che gli automated valuation model applicati nel mass appraisal.
Vi sono dunque ampi spazi per razionalizzare le valutazioni.
Per le valutazioni di mercato il processo di razionalizzazione si basa sul confronto tra l’expertise immobiliare e i metodi basati sulla rilevazione dei dati e sulla comparazione.
Per le seconde il processo di razionalizzazione si fonda sull’applicazione statistica alle funzioni prefissate con la rilevazione di un campione di dati e lo studio dei rapporti secondo gli standard valutativi.
INTRODUZIONE
Nelle valutazioni immobiliari il concetto di equità assume il significato di categoria fondamentale per la definizione del punto di vista estimativo.
La stima è infatti una previsione formulata in modo pro-babilistico che, per sottrarsi alla mera soggettività, deve definire le circostanze e le condizioni del processo valutativo.
Il punto di vista estimativo identifica queste prerogative nello standard di valutazione che rappresenta la migliore pratica, composta da metodi uniformi e generalmente accettati e da riscontri con gli standard per i quali la stima immobiliare è uno strumento (standard contabili e standard catastali).
Laddove il mercato immobiliare presenta un carente livello di informazione, nelle valutazioni immobiliari tende a prevalere l’impiego di stime empiriche basate su giudizi soggettivi formulati da esperti sotto forma di veri e propri expertise. In tal modo si supplisce alla...
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Correva l'anno 2013, quando la rivista TERRITORIO ITALIA dell'Agenzia delle Entrate, nel Vol. XIII del 2013 (da pag 47 a pag. 60) pubblicava l’articolo della del prof. Marco Simonotti e della prof. Marina Ciuna “Razionalizzazione estimativa dell’expertise immobiliare” qui allegato.
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