Oltre al valore intrinseco dei beni immobili che costituiscono il settore immobiliare (agricolo ed urbano), occorre considerare che il settore muove tutta una serie di servizi alla proprietà e questo ambito operativo sta acquistando sempre maggiore importanza nel definire la qualità percepita di un immobile.

Secondo il “Rapporto sulla filiera dei servizi immobiliari in Europa e in Italia” pubblicato da Scenari Immobiliari, il fatturato a livello europeo del comparto dedicato ai servizi immobiliari si aggira intorno ai 500 miliardi di euro. Anche in Italia il settore è in grande sviluppo e sta raggiungendo i 50 miliardi di euro con un incremento del 6% annuo, dato quasi doppio rispetto alla dinamica dello stesso mercato di riferimento ovvero la compravendita di immobili.

Tuttavia, se da una parte crescono addetti e fatturato del settore dedicato ai servizi alla proprietà, non si constata la stessa dinamica sul lato della trasparenza delle informazioni a supporto delle decisioni, come invece si rileva in altri paesi con economia avanzata.

Da questo punto di vista ci piace segnalare la recente pubblicazione dell’Agenzia delle Entrate nell’ambito della collana Quaderni dell’Osservatorio, Appunti di Economia immobiliare (scaricabile attraverso il link in fondo all’articolo). Si tratta in particolare di una pubblicazione monotematica, dedicata al ventennale dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare curato dall’Agenzia delle Entrate e diretto da Gianni Guerrieri. In questo numero viene presentato il percorso svolto, i traguardi raggiunti ma anche i limiti e le criticità da affrontare e risolvere nei prossimi anni.

Un importante elemento da sottolineare (che lo stesso Manuale della Banca dati delle quotazioni OMI pone ben in evidenza) è dato dal netto confine da rispettare nell’uso delle quotazioni OMI all’interno dei processi estimativi. Le quotazioni, infatti, possono essere utilizzate solo a supporto di contesto alla stima immobiliare, come ausilio, essendo riferite ad immobili tipo definiti in base alle caratteristiche ordinarie della zona in esame. Pertanto lo stesso Manuale della Banca dati delle quotazioni OMI ricorda che le sue “quotazioni non possono intendersi sostitutive della stima puntuale del valore del singolo immobile, individuando un intervallo di quotazioni in cui più probabilmente ricade il valor medio di unità immobiliari in condizioni ordinarie”.

Solo attraverso la stima puntuale effettuata da un tecnico professionista è possibile rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e efficace l’immobile, motivare come si è pervenuti al giudizio di stima espresso e quindi al valore attribuito.

Quindi l’utilizzo delle  quotazioni OMI per determinare il valore di mercato di un immobile non è corretto.

Definire il giudizio di stima attraverso la semplice moltiplicazione di tale valore (quotazioni OMI) per la superficie commerciale, ritenendo di attribuire fondamento al valore determinato solo perché basato sulla citazione di una fonte istituzionalmente riconosciuta, non è ESTIMO. Infatti, la quotazione media così utilizzata non rappresenta affatto un valore medio di mercato di zona, ma semplicemente il valore centrale dell’intervallo di confidenza determinato.

Leggere il documento allegato consentirà di avere dalla stessa fonte che fornisce le quotazioni OMI il quadro di riferimento in cui collocarne la loro importanza e l'effettiva utilizzabilità.

Considerata l’importanza dell’argomento di cui si sta parlando, E-Valuations intende dare il suo contributo alla discussione su “Settore Immobiliare: dati, analisi, valutazioni” attraverso 2 specifici appuntamenti di approfondimento:

1)     il 15 gennaio attraverso il webinar “Il mercato fondiario agricolo: analisi e prospettive” in cui si parlerà del mercato fondiario e degli affitti in Italia, a partire dagli aspetti metodologici per la ricerca dei dati, alla situazione attuale e alle prospettive future anche in base al progetto di sviluppo UE denominato “Green deal”;

2)     il 29 gennaio con il webinar “Banca Dati Immobiliari - il modello di Ascoli Piceno”, un esempio concreto per la raccolta di veri dati immobiliari geo-crono-referenziati; nel corso del webinar si parlerà di come è stata ideata e creata la banca dati, cosa contiene, come si aggiorna, chi collabora attualmente per il suo popolamento, come si può consultare e tante altre utili informazioni operative.

Formare, informare, aggiornare sono gli obiettivi prioritari che E-Valuations intende perseguire nel corso del 2021 insieme ai propri Associati.

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