Si è già accennato nella relazione iniziale di M. Iacobini come, da un lato, la valutazione immobiliare mediante procedimenti di stima imperniati sull’analisi dei flussi di cassa scontati (DCFA) ha acquisito nell’ultimo ventennio sempre maggiore importanza, anche nell’ambito delle stime prodotte dall’Agenzia delle Entrate; dall’altro lato, come tale procedimento prevede un calcolo costruito su una notevole mole di dati di ingresso relativi alle tempistiche, ai ricavi, ai costi, al valore di uscita e al tasso di attualizzazione: la precisione e la correttezza di ciascuno dei valori inseriti è di fondamentale importanza per una valutazione attendibile del bene in stima.
Infatti, il valore calcolato è generalmente molto sensibile alle variazioni dei dati in ingresso ed un errore nella loro determinazione può portare ad una valutazione erronea.
Per cui uno dei fattori cruciali, per il successo dell’applicazione di una metodologia complessa come la DCFA, è l’utilizzo di dati che siano quanto più possibile aderenti alla realtà e non solo derivati da congetture.
Al riguardo, particolarmente critica è la determinazione del tasso di attualizzazione da impiegare, operazione non affatto banale che deve essere eseguita sulla base di elementi reali, specifici del bene in valutazione.
Proprio il reperimento di dati reali estrapolati dal mercato da impiegare nello svolgimento degli elaborati estimali e la determinazione di una relazione fra il tasso di attualizzazione (per meglio dire, la componente strettamente immobiliare del tasso di attualizzazione γ) e le caratteristiche peculiari del bene oggetto di valutazione sono le finalità dello studio cui si riferisce il progetto Monitoraggio e Analisi delle Operazioni di Sviluppo Immobiliare (MAOSI).
Come si è accennato nella citata relazione di M. Iacobini e in estrema sintesi, il progetto consiste ien un’indagine approfondita, effettuata grazie a dati e informazioni disponibili presso l’Agenzia, su progetti di sviluppo di immobili residenziali realizzati, di cui sono quindi note le specifiche caratteristiche immobiliari ed elementi fondamentali quali il costo dell’area su cui lo sviluppo è stato realizzato, le consistenze dei fabbricati edificati, i ricavi realizzati nel tempo, ecc.
Si intende per Operazione di Sviluppo Immobiliare l’insieme delle attività svolte da un promotore volte alla realizzazione e alla commercializzazione di un fabbricato o più fabbricati facenti parte di un compendio immobiliare, a destinazione prevalentemente residenziale.
Le attività partono dal reperimento delle risorse finanziarie, l’identificazione e l’acquisto dell’area edificabile, la progettazione, la costruzione del fabbricato e la commercializzazione delle unità immobiliari, anche mediante intermediari, fino alla completa vendita.
La finalità del progetto è duplice: da un lato ha l’obiettivo, al fine di ridurre l’aleatorietà degli elaborati estimali, di rilevare e analizzare dati di interesse quali i tempi medi di rilascio dei titoli abilitativi, l’orizzonte temporale medio di vendita del nuovo (in quanti anni tutte le unità edificate vengono vendute), l’assorbimento delle nuove unità nel tempo (quante unità in percentuale sul totale di quelle costruite vengono vendute anno per anno), la struttura finanziaria delle operazioni; dall'altro, con l’applicazione del procedimento di DCFA in cui sono inseriti i dati, ricavati dalla documentazione disponibile, sui flussi in ingresso e in uscita e calcolando i soli costi di costruzione sostenuti sulla base di prezziari e consistenze note, si ottiene il tasso interno di rendimento (TIR) per ciascuno sviluppo, dal quale poi viene estrapolata la componente immobiliare γ al fine di individuarne una relazione con le caratteristiche di progetto.
Ad oggi questa attività è stata svolta, in via sperimentale, sulla complessa realtà di... (continua nel pdf allegato)
E. Cartapati, funzionario Ufficio Servizi valutazione immobiliare – Settore Servizi estimativi – Direzione centrale Servizi estimativi e Osservatorio Mercato Immobiliare
F. Pizzirani, funzionario Ufficio Sviluppo metodi controllo qualità estimativa – Settore Servizi estimativi – Direzione centrale Servizi estimativi e Osservatorio Mercato Immobiliare
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