Il metodo estimativo del Catasto italiano, raggruppando gli immobili in classi, fornisce una stima imprecisa della rendita immobiliare e induce sovra semplificazioni valutative.
Le ricerche sul mercato immobiliare italiano hanno reso evidente una divergenza tra i prezzi di mercato reali e ì valori catastali basati sulle tariffe di estimo. Questa divergenza è molto ampia, se riferita al normale errore di stima, ma soprattutto non è uniforme, presentando disparità tra le regioni, tra le città e al loro interno tra il centro e la periferia e tra il patrimonio edilizio recente e quello antico.
La misura di questo scarto è una prova dell'imprecisione delle stime catastali e un pregiudizio sull'equità dell’imposizione immobiliare a partire dai valori catastali errati.
Le cause di queste disparità sono numerose e interrelate, dal punto di vista valutativa la causa principale è rappresentata dalla metodologia di stima seguita dal Catasto nella determinazione delle tariffe di estimo degli immobili urbani.
Il Catasto italiano è definito un “Catasto a redditi” perché nella legge istitutiva del 1886 si fa riferimento al reddito e non al valore patrimoniale.
ll reddito di una parte degli immobili (abitazioni, uffici ecc.) è stimato con il sistema delle tariffe, mentre il reddito degli altri immobili opifici, alberghi ecc.) è valutato con la stima diretta.
Quando è stato necessario per finalità fiscali calcolare i valori patrimoniali si è ricorso alla capitalizzazione dei redditi catastali con l'uso di moltiplicatori.
Per giungere alla stima delle tariffe degli immobili a destinazione ordinaria si è utilizzato il metodo "per classi e tariffe” detto così perché suddivide gli immobili per classi di reddito, anziché considerare il reddito di ogni singolo immobile, e impiega un sistema di tariffe fissato in origine una volta per tutte (salvo le revisioni).
Nelle operazioni di formazione, il Catasto italiano ha suddiviso il territorio nazionale in zone censuarie e gli immobili urbani in categorie e classi: la categoria catastale distingue gli immobili per la tipologia e la destinazione funzionale (abitazioni, negozi etc.); la classe catastale specifica in seno alla medesima categoria i livelli di reddito degli immobili, assegnando la prima classe agli immobili con il reddito più bassa e le classi successive agli immobili con redditi crescenti. ln pratica l'unità elementare del…
Correva l'anno 2008, quando la rivista Estimo e Territorio Ed. Edagricole pubblicava, nel suo secondo numero, da pag. 8 a pag. 14 l’articolo del Prof. Marco Simonotti “Il metodo catastale per classi e tariffe” qui allegato.
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