La tradizione estimativa italiana considera un immobile nella sua interezza per la stretta complementarità esistente tra le sue parti, quali ad esempio l’area e il fabbricato, e stima il valore dell’immobile in un tutto unico [Famularo N.].
Nell’income approach il saggio di capitalizzazione è dunque unico e riferito all’immobile nel suo complesso.
Tuttavia, se si fa astrazione dalla realtà e si esaminano separatamente le due parti dell’immobile, allora è possibile individuare due saggi di capitalizzazione teorici: uno relativo all’area considerata a sé stante e l’altro relativo al fabbricato considerato separato dal terreno.
Concettualmente il saggio di capitalizzazione dell’immobile risulta da una media ponderata tra il saggio del terreno e il saggio del fabbricato, il primo per l’incidenza dell’area e il secondo per quella del fabbricato.
Questo è quanto afferma il band of investment basato sulle parti componenti l’immobile.
L’impiego del saggio del terreno e del saggio del fabbricato nella ricerca del saggio di capitalizzazione è poco o affatto noto in Italia. Mentre negli altri paesi dove vigono condizioni generali di trasparenza del mercato immobiliare e di integrazione con il mercato finanziario, i due saggi sono normalmente applicati e la lo-ro stima solitamente si svolge per analogia con gli altri investi-menti, oppure direttamente quando l’area e il fabbricato sono oggetto di interessi distinti.
I saggi del terreno e del fabbricato possono essere impiegati nel calco-lo dell’incidenza dell’a-rea con un modello finanziario basato sul band of investment.
Questo studio mira a ricercare i saggi del ter-reno e del fabbricato e misurare l’incidenza dell’area in un segmento di mercato reale..
Era il novembre del 2005, quando la rivista Estimo e Territorio Ed. Edagricole pubblicava, nel suo dodicesimo numero, da pag. 7 a pag. 11 l’articolo del Prof. Marco Simonotti “Incidenza dell’area in un segmento di mercato immobiliare” qui allegato.
Fonte: Estimo e Territorio Ed. Edagricole
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Marco Simonotti
