Da qualche tempo ricorrono critiche, anche autorevoli, sul concetto di ordinarietà ed in particolare su quello che gli standard internazionali inquadrano come criterio fondante dell’ordinarietà ovvero l’Highest and Best Use.

In altri termini, nel momento in cui un valutatore si trova a stimare un bene che potrebbe essere oggetto di trasformazione e, più in generale di una pluralità di utilizzi, si pone il problema di scegliere quale destinazione o quale utilizzo interpreti meglio il quesito posto dal cliente. Gli Standard Internazionali (IVS) individuano questa destinazione in quella più redditizia.

Gli Standard Italiani (CVII), che hanno una tradizione storica nell’ambito dei metodi quantitativi per la valutazione immobiliare, propongono una risposta metodologicamente più articolata.

Tutte le critiche sono sempre positive, stimolano il dibattito e consentono ad ognuno di noi di porci nuove sfide in un processo, quello della comprensione, che non ha mai fine, ovviamente in primis per lo scrivente.

Tuttavia, non ci si può esimere dal puntualizzare alcuni aspetti rilevanti della disciplina estimativa, per chiederci come interpretare le sempre nuove sfide che la professione di Valutatore ci pone innanzi.

E’ il caso dei  programmi di rigenerazione urbana, strumenti urbanistici, non ordinari, che pongono il problema di come un valutatore deve porsi di fronte ad una destinazione urbanistica che può mutare, nel tempo, anche a seguito di quella che è stata ribattezzata “urbanistica contrattata”. Questi programmi possono prevedere mutazioni di destinazione urbanistica in seguito ad un processo contrattuale  di pianificazione che veda coinvolti gli operatori del settore pubblico e privato in una vera a propria attività di negoziazione.

Ma è anche il caso di molti strumenti urbanistici ordinari che prevedono specifici vantaggi assegnati ad uno stesso suolo in funzione di diverse destinazioni in ossequio alle strategie scelte dai decisori.

E’ un fatto che il valutatore non è un indovino, quindi la sua risposta dovrà essere adeguata alle informazioni a sua disposizione al momento della valutazione. Al pari di un medico, che esprime una diagnosi sulla base di quello che vede e che sa al momento della visita.

Di fronte a questo mutevole scenario, si sarebbe tentati di dire che gli Standard Internazionali di Valutazione siano inadattabili o , peggio, non abbiano nulla da dire. Invero, non è così.

Il cosiddetto Highest and Best Use o altro criterio dell’ordinarietà trova la sua concreta applicazione anche in questi contesti e, soprattutto, non si deve diffidare degli strumenti tradizionali che gli Standards ci offrono solo per l’emergente complessità della lettura di certe destinazioni.

Al contrario, guardando attentamente, non è il concetto dell’Highest and Best Use ad essere messo in crisi, ma la possibilità di determinarlo con strumenti metodologici deterministici.

Una destinazione mutevole non è una sconfitta metodologica degli Standard Valutativi e più in generale del concetto di Ordinarietà, ma, al contrario, è un’opportunità per l’esaltazione del bagaglio professionale del valutatore che deve passare dalla  deterministica ( e scolastica) mera applicazione di concetti di matematica finanziaria, all’integrazione di quei metodi con il Calcolo della Probabilità e della Statistica come indicato in alcuni testi illuminati ed illuminanti alla base dello Schema di Certificazione ISO 17024 della figura del Valutatore Immobiliare.

Se, quindi, un terreno può avere azzonamenti molteplici, se un locale può avere più di una destinazione, è il caso di introdurre una distribuzione di probabilità degli eventi. Il valore atteso dei predetti eventi può dare una risposta. L’uso del calcolo delle probabilità ci darà le risposte più opportune nelle sue molteplici configurazioni. A tal fine, non serve abbattere concetti che sia in Italia sia all’Estero dominano la prassi professionale quotidiana, forse è necessario comprendere che la sfida della complessità delle valutazioni richiede un armamentario più ampio dal punto di vista metodologico.

Il caso dell’Highest and Best Use è emblematico.

Nelle IVS 2013 la definizione del valore di mercato è riportata come segue: “(IVS Framework, para 34) the detemination of highest and best use involves consideration of the following:

(a) to estabilish whether a usi s possibile, regard will beh ad to what would be considered reasonable by market participant,

(b) to reflect the requirement to be lagally permissibile, any legal restrictions on the use of the asset, eg zoning designations, need to be taken into account;

(e?) the requirement that the use be financially feasible takes into account whether an alternative use that is physically possible and legally permissible will generate sufficient return to a typical market participant, after taking into account the costs of conversion to that use, over and above the return on the existing use…”.

In sostanza, si invitano i valutatori di tutto il mondo a tener conto nel calcolo del valore di mercato o del valore di investimento della situazione al momento della stima e delle destinazioni legally permissible. In soldoni quelle assentite legalmente.

La definizione nelle IVS 2017 cambia in maniera significativa. Si inserisce negli standard internazionali, anche nel calcolo il fatto che le destinazioni possibili possano cambiare nel tempo.

Così la base del valore Hope Value tipica della disciplina britannica e mai inserita in altri standard viene inclusa ampliando opportunamente la definizione di Highest and Best Use.

Si richiede, quindi, che  nella definizione del valore del bene, si debbano prevedere metodiche di calcolo per questo tipo di variazioni. In dottrina queste metodiche sono già state testate e pubblicate su riviste di standing internazionale.

Leggendo gli Standard 2017 il testo recita (IVS 104 General Standards para 140.5) “…the determination of the highest and best use involves consideration of the following:

(a) to estabilish whether a use is physically possibile, regard will beh ad to what would be considered reasonable by participants;

(b) to reflect the requirement to be legally permissibile, any legal restrictions on the use of the asset eg town planning/zoning designations, need to be taken into account as well as the likehood that these restrictions will change  

(c) the requirement that the use be financially feasible takes into account whether an alternative use that is physically possible and legally permissible will generate sufficient return to a typical participant, after taking into account the costs of conversion to that use, over and above the return on the existing use….”

La frase in grassetto aggiunge qualcosa al compito del valutatore. Non basta leggere la situazione al momento della stima,  è necessario stimare il peso che i possibili cambiamenti in termini di futura destinazione possono avere nel valore del bene oggetto di trasformazione. Ad esempio un suolo  potrebbe essere inserito in un processo di pianificazione ordinaria oppure in un programma straordinario, e prospetticamente, potrebbe diventare edificabile.

Tale effetto, alla luce delle IVS 2017 va considerato nella valutazione. Se le destinazioni sono molteplici, andranno considerate parimenti.

Che dire?

Se dobbiamo tener conto anche delle possibili variazioni delle destinazioni e , quindi del valore del bene oggetto di trasformazione nel tempo, diremo che l’Highest and Best Use non può essere oggetto di computazione?  

Ci lasciamo travolgere dalla complessità del problema e buttiamo i principi degli Standard Valutativi via come si farebbe con un vecchio quotidiano?

Forse tutto questo può agilmente essere superato prendendo atto che il bagaglio metodologico del valutatore diventa ogni giorno più ampio e complesso, e che queste nuove  “frontiere della valutazione” sono sfide all’altezza di chi decide di utilizzare la Probabilità, la Statistica e le Opzioni Reali nella propria routine valutativa.

Non stupisca questo, perché sia nelle IVS 2011 sia nelle IVS 2013 il metodo delle Opzioni Reali era esplicitamente citato nell’Income Approach e, leggendo attentamente, si intravede anche fra le righe delle IVS 2017.

Al valutatore rimarrà sempre da determinare un Highest and Best Use ma in qualche caso con strumenti non deterministici, senza aspettarsi che la destinazione sia unica.

Al valutatore sarà richiesto di stimare anche il vantaggio derivante da una possibile trasformazione, applicando modelli matematici da oltre trent’anni applicati in altri campi.

Al valutatore immobiliare sarà richiesta, sempre più, competenza e specializzazione al pari di altri campi professionali.

Forse non cambiano le definizioni ed i nomi, mutano le esigenze e si raffinano le richieste.

Ad esse dobbiamo fornire una risposta con gli strumenti di calcolo raffinati, rassegnandoci alla fattuale constatazione che stimare un bene è un’attività professionale sempre più complessa.

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Mercato Immobiliare