Molti di voi ricorderanno il vivace dibattito all'Assemblea Generale di Sofia sulla seguente parte dell’EVS 2020:

Parte 2, Metodologia della valutazione, sezione 6 Il metodo comparativo:

6.2 Il metodo comparativo valuta il valore di mercato attraverso l'analisi dei prezzi ottenuti da vendite o locazioni di immobili simili al bene oggetto e l'adeguamento dei valori unitari per tener conto delle differenze tra gli immobili comparabili e il bene oggetto.

La questione era come applicare il metodo comparativo sui mercati in cui, o nei momenti in cui, le informazioni sui prezzi di vendita non sono disponibili e se l’EVS poteva fornire un margine di manovra per l'utilizzo dei prezzi richiesti in alcune circostanze.

Il dibattito, ben registrato nel verbale, è stato ampio e affascinante e il divario non è stato semplicemente tra culture di mercato "trasparenti" e "opache". Infatti, alcuni delegati provenienti da paesi "trasparenti" hanno sottolineato che anche nei loro mercati ci sono variazioni nell'affidabilità e nella disponibilità degli oggetti di confronto delle vendite e che i valutatori devono allenarsi per analizzare abilmente i prezzi richiesti.

Alla fine, ho proposto all'Assemblea che, come modo di procedere, TEGoVA potesse commissionare il lavoro ad un accademico rispettato e che potesse servire come documento informativo che potesse essere pubblicato poco dopo l’EVS 2020.

Abbiamo poi ascoltato un memorabile discorso sul tema "Valutazione delle proprietà - La complessità dei modelli di valutazione semplice; Acquisizione di competenze ed esperienze" del professor Nick French e che è andato così bene che il Consiglio gli ha chiesto di intraprendere una relazione sulle prove comparabili nella valutazione delle proprietà. Ho il piacere di offrirvela oggi e francamente mi chiedo se non dovrebbe farci riflettere.

La sua ricerca, basata sulla sua vasta conoscenza ed esperienza e su un questionario a cui molti di voi hanno risposto, dimostra che in Europa abbiamo gravi divergenze nella trasparenza del mercato, non una differenza nella "cultura della valutazione". La ricerca mostra invece una forte correlazione tra il grado di ricorso ad intelligenze diverse da quelle di vendita comparabili e il grado di opacità del mercato immobiliare, spesso imposto dallo Stato. Per il professor French, questo ha delle conseguenze ...

"Ciò implica che gli standard di valutazione internazionali non dovrebbero essere eccessivamente prescrittivi nel codificare l'uso appropriato di prove comparabili, poiché ogni fonte di dati potrebbe svolgere un ruolo minore o maggiore a seconda della trasparenza del paese in questione".

 "Ogni paese avrà una diversa gerarchia di prove comparabili e il fatto che paesi diversi utilizzino fonti di confronto diverse come principale segnale per determinare il valore di mercato è una naturale conseguenza delle diverse pratiche di mercato. La differenza non equivale a meno rigore. In ultima analisi, un perito immobiliare cercherà le migliori prove comparabili disponibili all'interno del proprio mercato e fornirà un giudizio rigoroso e professionale del valore di mercato della proprietà in questione".

Ricorderete che io, personalmente, sono stato uno dei "falchi dei comparabili di vendita" a Sofia, ma questo Rapporto mi ha aperto gli occhi sulle reali condizioni in cui i nostri colleghi in molti Paesi devono lavorare.

I miei colleghi del Consiglio di amministrazione ed io siamo giunti alla conclusione che la semplice pubblicazione di questo Rapporto e la mancata modifica dell’EVS non è sufficiente e apre il TEGoVA alle critiche, dato il divario tra il Rapporto e gli Standard.

Ora vediamo più chiaramente che il testo attuale della Metodologia EVS 2020, parte II, è assolutamente dannoso per alcuni dei nostri membri e deve essere modificato in modo da adattarlo alle loro esigenze, salvaguardando e tutelando il primato delle vendite comparabili in paesi con mercati trasparenti.

Alla luce di ciò, il Consiglio di Amministrazione inviterà l'European Valuation Standards Board ad esplorare insieme se, "grazie" al ritardo di Covid-19 nella pubblicazione di EVS 2020, non ci possa essere un modo di modificare leggermente la Metodologia di EVS 2020 per rendere i nostri standard europei più veramente "Uniti nella diversità", soprattutto perché il professore osserva che

"Negli European Valuation Standards (TEGoVA 2016), come per altri standard di valutazione internazionali, c'è un'ambiguità su ciò che costituisce una prova comparabile o un "comparabile". In alcune sezioni, si riferisce chiaramente solo alle prove di transazione, mentre in altre parti la definizione è apparentemente molto più ampia e comprende tutte le forme di informazioni comparabili.

Dai commenti e dalle conversazioni risultanti da questa indagine, è chiaro che, in pratica, la definizione più ampia di "comparabile" e "prova comparabile" è ampiamente utilizzata.

Nel frattempo, godetevi questo bel lavoro.

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