La ripartizione del valore di un immobile nel valore del terreno e nel valore del fabbricato è utile per diversi fini: ai fini valutativi nella stima delle aree edificabili; ai fini contabili per lo scorporo del valore del terreno nel calcolo dell’ammortamento delle immobilizzazioni materiali; ai fini fiscali per colpire la rendita pura del suolo.
Il rapporto complementare del terreno rispetto al valore dell’immobile si esprime con la misura dell’incidenza dell’area, che si basa sulla rilevazione del prezzo delle aree edificabili oppure sulla stima del costo di ricostruzione deprezzato del fabbricato.
L’incidenza dell’area è talvolta riportata a fianco delle quotazioni immobiliari nelle pubblicazioni di settore; in passato questa misura figurava anche nella trattatistica estimativa insieme ai relativi modi di determinazione (Michieli, 1993).
Il lavoro propone una serie di test di verifica dei dati riportati nelle quotazioni immobiliari, in particolare di quelli dell’incidenza dell’area e del saggio di capitalizzazione. I test si basano sul modello finanziario del rapporto complementare dell’area e sui saggi del terreno e del fabbricato.
Formulario
È necessario preliminarmente riferirsi ad alcuni concetti e ad al-cune formule basilari nella misura dell’incidenza dell’area.
Il calcolo dell’incidenza dell’area c si può svolgere in due modi:
– nel primo modo si considerano il valore del terreno VT e il valore dell’immobile V:...
Correva l'anno 2007, quando la rivista Estimo e Territorio Ed. Edagricole pubblicava, nel suo quarto numero, da pag. 9 a pag. 15 l’articolo del Prof. Marco Simonotti “Le quotazioni immobiliari riportate nelle pubblicazioni di settore possono essere sottoposte a test di verifica basati sul modello finanziario dell’incidenza dell’area” qui allegato.
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