Novità sono attese da TEGoVA (European Group of Valuers’ Associations) di cui E-Valuations è Full Member, l’associazione che riunisce ben 38 associazioni di valutatori immobiliari qualificati di 27 stati Europei e che ha, tra gli altri scopi, quello di promuovere l’adozione di standard di valutazione comuni al fine di armonizzare il mercato europeo delle valutazioni.

Nel redigere l’aggiornamento degli European Valuation Standards (EVS) per la pubblicazione del prossimo anno, l’Associazione ha infatti colto l’opportunità per semplificare, razionalizzare e in qualche modo riformulare due temi che si intrecciano tra loro: l’highest and best use (HBU) e l’hope value .

In particolare, TEGoVA sta lavorando al chiarimento del concetto di questo valore , passando dalla ridefinizione - se vogliamo meno rigorosa – dell’highest and Best Use value.

L’hope value è un valore  spesso inteso - erroneamente - come un valore riferito al futuro. Al contrario, anche questo valore deve essere ricondotto al momento della stima.

Per risolvere l’equivoco, TEGoVA propone di fare  confluire l’hope value nel concetto più ampio dell’HBU (massimo e migliore valore di uso).

La misura effettiva dell’hope value dipende infatti in larga parte dal livello della probabilità percepita di un uso o di uno sviluppo immobiliare che al momento della stima non è consentito, ma che diventerà realtà nel futuro. Pertanto è un aspetto che deve essere ricompreso nel giudizio di valutazione.

Per comprendere appieno il concetto bisogna compiere  un passo indietro e ripercorre l’evoluzione del concetto di “Highest and Best Use value”.

Nella prima versione dell’European valuation standards (EVS 2009) era inteso come l'uso più probabile, fisicamente possibile, opportunamente giustificato, legalmente ammissibile, economicamente vantaggioso e conducente al maggiore valore dell’immobile o dell’asset oggetto di valutazione.

Tuttavia - fa notare TEGoVA - il concetto di "legalmente ammissibile" nel tempo ha dato adito a problemi di interpretazione. Un esempio per tutti riguarda le problematiche estimative derivanti da uno zooning con la caratteristica dei progetti in divenire: un’area agricola con potenzialità di diventare commerciale, per esempio. Al momento della stima, se l’area è ancora agricola, non è legalmente ammissibile ipotizzare una diversa destinazione d’uso.

A tale dubbio/interpretazione, TEGoVA rispose con le edizioni 2012 e 2016 degli EVS, indicando un'interpretazione meno restrittiva. In particolare, con l’edizione 2016, TEGoVA ritiene che il valore di mercato di un immobile debba rispecchiare tutto il suo potenziale, nella misura in cui quest’ultimo è riconosciuto dal mercato.

Ed ecco che entra in gioco l’hope value, ossia quel valore che tiene conto dell’evolversi dei vincoli infrastrutturali esistenti o di altre limitazioni e condizioni in essere al momento del giudizio di stima.

Dunque, è un elemento intrinseco - e non disgiunto - del valore di mercato. In altri termini, l’hope value rappresenta le ragionevoli aspettative del mercato.

Pertanto, nel tempo, è stato attenuato il concetto di “legalmente ammissibile” trasformandolo nel più semplice “legalmente ammissibile o che probabilmente diventi tale": in pratica, i potenziali acquirenti ritengono che le istituzioni  possano consentire un cambio di utilizzo o consentire un determinato sviluppo immobiliare, rendendo legale l'uso o lo sviluppo attualmente non legale. Il dibattito è aperto.

Le definizioni e le interpretazioni a cui sta lavorando TEGoVA sono naturalmente soggette alle decisioni dell’Assemblea Generale e saranno introdotte nell’edizione  degli EVS 2020 prevista nel maggio 2020 a Bruxelles.

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